[오피스텔] 하남 망월동 미사푸르지오시티 경매 2025타경52021 | 최저가 6,517만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 하남 오피스텔 경매 망월동 미사푸르지오시티(2025타경52021) 물건을 살펴봅니다.

경기도 하남시 망월동 미사역 북서쪽의 미사푸르지오시티 A동 407호 오피스텔(전용 21.33㎡, 약 6.5평)이 두 번 유찰돼 6,517만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 3,300만원의 49%이고, 입찰일은 2026년 11월 16일(월)입니다.

같은 건물 같은 면적이 올해 1억 1,200만~1억 2,300만원에 거래됐으니 반값처럼 보입니다. 그런데 명세서에는 낙찰자에게 인수될 수 있는 임차권등기 1억 1,550만원이 적혀 있습니다.

정말 싼 걸까요?.

임차권등기 보증금 1억 1,550만원이 최저가 6,517만원보다 큽니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 21.33㎡(약 6.5평) 오피스텔로 20층 건물의 4층(A동 407호)입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 1억 3,300만원의 49%인 6,517만원부터 시작합니다. · 명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 1억 1,550만원)가 있어, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52021
소재지	하남시 망월동 망월동 미사푸르지오시티 에이동 4층에이-407호
면적	전용 21.33㎡ (6.5평)
감정가	1억 3,300만원
최저가	6,517만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	651만 7,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 1,550만원)가 있고, 배당으로 다 받지 못하면 남은 돈을 낙찰자가 인수할 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다. 최저가보다 보증금이 더 커서 위험이 큰 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 7,400만 5,480원)
경매 개시	2025년 4월 17일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 사람은 이 집의 주택임차권등기권자(전 세입자)로 명세서에 적혀 있고, 청구금액은 약 7,400만원입니다.

이해관계인에는 임차인, 임차권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관)가 있고, 배당요구 마감일은 2025년 6월 23일입니다.

참고 주택도시보증공사는 왜 나오나요? 명세서에 공사가 세입자의 보증금반환채권 중 41,587,220원의 우선변제권을 이어받았다고 적혀 있습니다. 앞의 비슷한 물건들과 달리, 이 공사가 대항력을 포기하겠다는 확약서를 냈다는 기록은 이번 자료에 없습니다. 원문은 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 4층에이-407호
전용면적	21.33㎡ (6.5평)
대지권	8.0㎡ (2.4평)
건물	철근콘크리트구조 20층 건물의 4층 A동 407호, 2018년 8월 14일 사용승인 오피스텔
전용 평당 최저가	약 1,003만원

감정평가서에 오피스텔로 쓰이고 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소화전설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 갔지만 폐문부재로 점유관계를 알 수 없었고 전입세대도 없습니다.

내부는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

하남 망월동 입지와 주변

건물은 미사역 북서쪽에 있고 주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 섞인 중심상업지역(미사지구)입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장과 미사역이 있어 교통여건은 대체로 ‘보통’입니다. 건물은 동쪽 약 30m, 서쪽 약 15m 도로에 붙어 있습니다.

역까지 걷는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

망월동 미사푸르지오시티 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.07	1억 3,300만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	9,310만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.16	6,517만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	4,561만 9,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	3,193만 3,000원 (24%)	–

감정가는 1억 3,300만원이지만 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 9월 1억 1,400만원(6층), 9월 1억 1,900만원(14층), 8월 1억 1,200만원(15층) 등으로 감정가보다 낮습니다. 최근 12개월 평균은 1억 1,760만원입니다.

최저가 6,517만원은 실거래보다 5,000만원 가까이 낮지만, 인수할 수 있는 보증금을 더하면 이야기가 달라집니다. 가정해서 낙찰 대금 전부가 임차권 보증금 배당에 쓰인다면 남는 금액은 1억 1,550만원에서 6,517만원을 뺀 약 4,983만원이고, 실제로는 경매 비용과 세금이 먼저 빠져 더 커질 수 있습니다.

그러면 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 1억 1,500만원 안팎이라 실거래와 비슷해집니다.

또 유찰되면 30%가 내려가 4,561만 9,000원이 되지만, 낮아진 만큼 인수액이 커질 수 있어 싸지는 것이 아닙니다. 같은 건물 같은 면적의 월세는 보증금 500만~1,000만원에 월 59만~75만원 거래가 많습니다.

월 70만원이면 1년 840만원으로, 최저가만 기준이면 약 13%, 보증금 1억 1,550만원 기준이면 7%대입니다(세금·수리비 반영 전).

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 망월동 미사푸르지오시티 2025타경52021 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.10.08	있음
전입 세대 2	2020.10.08	있음

매각물건명세서에 세입자가 2020년 10월 8일 전입, 2020년 9월 16일 확정일자로 적혀 있습니다. 보증금은 1억 1,000만원에서 1억 1,550만원으로 올랐고, 2024년 10월 31일 주택임차권등기를 했습니다.

이 세입자가 직접 경매를 신청했습니다.

마지막 계약기간이 2024년 10월 7일까지로 적혀 있어 등기 뒤 이사했을 가능성이 있습니다. 집행관이 갔을 때는 폐문부재였고 전입세대도 없습니다.

빈집일 가능성이 높지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

망월동 미사푸르지오시티 권리 분석

말소기준권리	2025. 4. 18. 강제경매개시결정
법원 특이사항	매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 1억 1,550만원, 전입일자 2020년 10월 8일, 확정일자 2020년 9월 16일·2022년 9월 19일)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

자료의 첫 권리는 2025년 4월 18일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 근저당권 같은 등기는 자료에 없습니다.

세입자는 2020년 10월에 전입해 이 기준보다 훨씬 빨라 대항력이 있습니다. 그래서 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 모자란 금액을 낙찰자가 인수합니다.

인수되는 보증금이 있으면 임차권등기도 지워지지 않고 남습니다. 인수액은 배당표가 나와야 확정되고, 낙찰 대금이 보증금보다 적을수록 인수액이 커지는 구조입니다.

이 물건은 보증공사가 대항력을 포기하겠다는 확약서를 냈다는 기록이 이번 자료에 없습니다.

권리 판정 · 위험 인수할 보증금이 최저가보다 커서 위험합니다 대항력 있는 임차권등기 보증금이 1억 1,550만원이고 최저가는 6,517만원입니다. 낙찰 대금으로 다 갚지 못한 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있고, 확약서 기록도 없습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 651만 7,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 빈집이라면 이사 비용은 거의 들지 않지만, 이 물건의 더 큰 비용은 인수할 수 있는 보증금입니다. 인수액은 배당표가 나와야 알 수 있어 금액은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 업무용으로 취득하면 보통 건축물 세율(취득세 4%에 지방교육세·농어촌특별세를 더해 4.6% 안팎)이 적용되고, 주택으로 과세되는 주거용이면 주택 세율이 적용될 수 있습니다. 인수 보증금이 취득가에 어떻게 반영되는지도 하남시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1인수 보증금: 명세서 원문에서 임차권등기 1억 1,550만원과 보증공사가 이어받은 4,158만 7,220원의 관계를 읽어 보세요. 2확약서 유무: 보증공사가 대항력을 포기했다는 서류가 정말 없는지 사건기록에서 확인하세요. 3배당 순서: 세금(교부권자), 보증공사, 세입자 중 누가 먼저 받는지 법원 기록에서 확인하세요. 4점유자·빈집 여부: 폐문부재였으니 현장에서 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 1억 1,200만~1억 2,300만원, 월세 보증금 500만~1,000만원에 월 59만~75만원을 기준으로 삼으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 미사역이 가까운 역세권 오피스텔 ＋ 같은 건물 매매·월세 거래가 활발함 ＋ 전입자가 없어 점유 문제는 적을 수 있음 ＋ 두 번 유찰돼 최저가가 내려옴	－ 인수할 수 있는 임차권 보증금 1억 1,550만원 － 보증공사 확약서 기록이 없음 － 최저가에 인수액을 더하면 실거래와 비슷해 이점이 작음 － 6.5평 소형이고 내부를 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘두 번 유찰돼 감정가의 49%’만 보면 매력이 큽니다. 하지만 이 물건은 낙찰 대금과 별개로 보증금 잔액을 인수할 수 있어, 최저가 6,517만원이 총비용이 아닙니다.

보증금이 1억 1,550만원이라 낙찰가가 낮을수록 인수액이 커집니다.

가정해서 계산하면 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 보증금과 비슷한 1억 1,500만원 안팎입니다. 최근 같은 건물 실거래가 1억 1,200만~1억 2,300만원이니 싸게 사는 구조가 아닙니다.

배당표로 인수액을 직접 따져 볼 수 있는 경험자가 아니라면 입찰하지 않는 쪽을 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 망월동 미사푸르지오시티 2025타경52021 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 3,300만원의 49%인 6,517만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 651만 7,000원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 그럴 수 있습니다. 명세서에 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 1억 1,550만원)가 있어, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 낙찰자에게 인수될 수 있다고 적혀 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 4,561만 9,000원입니다. 다만 최저가가 내려가면 인수할 수 있는 보증금은 그만큼 커질 수 있습니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 하남시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)