[주택] 광진구 구의동 상가주택 경매 2023타경60831 | 최저가 17억 794만 6,400원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 주택 경매 구의동 상가주택(2023타경60831) 물건을 살펴봅니다.

광진구 구의동, 서울광진경찰서 가까이에 있는 2층 상가주택(토지 98.2㎡, 약 29.7평)이 17억 794만 6,400원에 처음 경매에 나왔습니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 쓰이고 있습니다.

그런데 감정평가서에는 토지 중 한 곳이 ‘지적도상 맹지’라고 적혀 있고, 대항력 있는 세입자의 보증금도 최대 2억원입니다. 이 두 가지가 입찰가에 어떻게 반영돼야 할까요? 같이 열어 보겠습니다.

건물은 큰길 쪽 땅에 서 있고, 맹지로 적힌 땅은 따로 붙어 있습니다.

핵심 쟁점 · 1층 근린생활시설(80.17㎡), 2층 주택(75.87㎡)으로 쓰는 철근콘크리트 2층 건물입니다. 1970년에 사용승인을 받았습니다. · 유찰 없이 감정가 그대로 17억 794만 6,400원부터 시작합니다. 같은 동네 단독·다가구 실거래와는 땅 넓이가 달라 직접 비교가 어렵습니다. · 세입자 1명이 2007년 전입으로 대항력이 있고, 보증금이 500만원과 2억원 두 가지로 적혀 있습니다. 배당을 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2023타경60831 (물건 2)
소재지	광진구 구의동 구의동 상가주택
감정가	17억 794만 6,400원
최저가	17억 794만 6,400원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1억 7,079만 4,640원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	감정가 17억 794만원에 처음 나온 광진구 상가주택입니다. 대항력 있는 세입자의 보증금이 최대 2억원으로 적혀 있어, 배당 여부부터 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 6,499만 7,210원)
경매 개시	2023년 12월 28일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자 여러 명이 신청한 강제경매(법원이 판결 등을 근거로 팔아 주는 경매)입니다. 청구금액은 1억 6,499만 7,210원이고, 이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관), 임차인이 있습니다.

참고 토지가 두 필지로 나뉘어 있다는 것은? 감정평가서는 구의동 254-62(기호1)와 254-23(기호2) 두 땅을 함께 평가했습니다. 기호1은 지적도상 맹지(길에 붙지 않은 땅)이고, 기호2는 자양로에 접해 있습니다. 매각물건명세서에는 ‘일괄매각, 제시외 건물 포함’이라고 적혀 있으니, 어느 땅 위에 어떤 건물이 있는지는 지적도와 건물개황도로 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 구의동 254-23
대지권	98.2㎡ (29.7평)
건물	철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물(1층 80.17㎡, 2층 75.87㎡). 건축물대장상 제1종근린생활시설이고, 현황은 1층 근린생활시설, 2층 주택입니다. 1970년 10월 28일 사용승인.

감정평가서에 기본 위생설비와 급배수설비가 있다고 적혀 있습니다. 법원 조사에서는 소유자를 만나지 못해 내부를 확인하지 못했고, 건물 전체가 임대 중인 것으로 탐문됐습니다.

감정평가서에는 제시외 건물(㉠~㉢)이 있고 면적은 눈으로 재서 잡았다고 적혀 있으니, 정확한 면적과 소유관계는 직접 확인하세요.

LOCATION

광진구 구의동 입지와 주변

서울광진경찰서 남쪽(기호1)과 북쪽(기호2) 가까이에 있습니다. 기호1 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 섞인 주택지대이고, 기호2 주변은 큰길을 따라 가게가 늘어선 곳입니다.

두 곳 모두 차로 접근할 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 용도지역은 기호1이 제3종일반주거지역, 기호2가 준주거지역입니다.

가까운 지하철역까지 거리는 자료에 없으니 지도로 확인하세요.

PRICE

구의동 상가주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	17억 794만 6,400원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	13억 6,635만 7,000원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	10억 9,308만 6,000원 (64%)	–

감정가와 최저가는 모두 17억 794만 6,400원이고, 땅 1㎡당으로 따지면 약 1,739만원입니다. 같은 구의동 단독·다가구 최근 실거래(2026년 7~10월 12건)는 땅 1㎡당 약 680만~1,670만원으로, 대부분 감정가보다 낮았습니다.

다만 건물 크기와 연식이 달라 참고용입니다.

첫 입찰에서 안 팔리면 다음 회차 최저가는 13억 6,635만 7,000원입니다.

이 동네 다가구 월세는 호실이 작아서 이 건물과 바로 견주기 어렵습니다. 참고로 11월 초 거래는 보증금 1,000만원에 월 80만원(29㎡), 보증금 2,000만원에 월 125만원(27㎡) 등이 있습니다.

이 건물의 실제 임대료는 현장에서 확인하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 구의동 상가주택 2023타경60831 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2007.03.30	있음

세입자 1명이 2007년 3월 30일 전입했고 확정일자는 2022년 12월 15일입니다. 기록에는 보증금이 ‘500만원(월 45만원)’과 ‘2억원(월세 없음)’ 두 가지로 적혀 있고, 점포와 2층을 함께 쓰는 것으로 나옵니다.

전입세대확인서에는 세대주가 없고, 집행관이 찾아갔을 때도 소유자를 만나지 못해 실제 점유 상태는 알 수 없다고 합니다. 이 세입자가 배당을 요구했는지는 자료에 없으니 법원 기록에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

구의동 상가주택 권리 분석

말소기준권리	2023. 12. 12. 가압류
법원 특이사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. 감정평가서에 따르면 공부상 1, 2층 근린생활시설이나 현황은 1층 근린생활시설, 2층 주택.

말소기준권리는 2023년 12월 12일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2007년에 전입해 말소기준보다 훨씬 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있습니다.

명세서의 ‘인수되는 부동산 권리’는 해당 없음으로 적혀 있습니다. 하지만 세입자 보증금(최대 2억원)이 배당으로 모두 정리되는지는 별개이니, 배당요구 여부와 금액을 확인하세요.

권리 판정 · 주의 세입자 보증금 2억원이 얼마나 배당되는지가 핵심입니다 대항력 있는 세입자의 보증금이 최대 2억원이고, 배당요구 여부가 자료에 없습니다. 배당으로 다 받으면 문제가 작지만, 못 받으면 낙찰자 부담이 될 수 있습니다. 맹지와 제시외 건물도 함께 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 7,079만 4,640원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 건물 전체가 임대 중인 것으로 알려져 있고 세입자가 여러 명일 수 있습니다. 대항력 있는 세입자와는 보증금 정리부터 협의해야 하니, 이사비 등 금액은 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 1층 상가, 2층 주택이 섞인 건물이라 주택 세율을 그대로 적용하지 않을 수 있습니다. 주택·상가 부분의 비율에 따라 달라지니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 배당요구: 법원 사건기록에서 배당요구 여부와 신고한 보증금(500만원/2억원)을 확인하세요. 2맹지(기호1): 지적도로 기호1 땅이 어디에 있고 건물과 어떻게 이어지는지 보세요. 3제시외 건물: 감정평가서의 건물개황도로 ㉠~㉢ 건물의 위치, 면적, 소유자를 확인하세요. 4실제 임대 현황: 건물 전체가 임대 중이라고 하니 호실별 계약서와 월세를 현장에서 확인하세요. 5건물 상태: 1970년 건물이라 누수·배관·구조 문제가 없는지 수리비를 넉넉히 잡으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 유찰 없는 신건이라 조건을 천천히 살펴볼 시간이 있음 ＋ 1층 상가와 2층 주택으로 임대 수입을 기대할 수 있음 ＋ 큰길(자양로) 가까운 준주거지역 땅 포함 ＋ 땅 1㎡당 감정가는 최근 실거래 범위의 위쪽	－ 대항력 있는 세입자 보증금 최대 2억원 － 지적도상 맹지와 제시외 건물이 함께 팔림 － 내부를 아무도 보지 못함 － 1970년 사용승인 건물이라 수리비 부담

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

17억원이 넘는 물건인데 유찰이 한 번도 없었으니 가격 면에서 아직 싼 물건은 아닙니다. 땅 1㎡당 감정가가 최근 실거래의 위쪽에 있어, 첫 회차에 서둘러 들어갈 이유는 없어 보입니다.

권리 면에서는 대항력 있는 세입자와 맹지, 제시외 건물이 걸립니다. 이 세 가지를 서류와 현장으로 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

확인이 어렵다면 다음 회차를 기다리며 지켜보는 것도 방법입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 구의동 2023타경60831 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰이 없어 감정가와 같은 17억 794만 6,400원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 7,079만 4,640원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 배당으로 다 받으면 아닙니다. 하지만 배당요구 여부가 자료에 없고, 못 받은 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있으니 법원 기록에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 다음 회차 최저가는 13억 6,635만 7,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)