[빌라] 관악구 신림동 드림하우스 경매 2025타경104658 | 최저가 2억 8,900만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 빌라 경매 신림동 드림하우스(2025타경104658) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 신림동 드림하우스 6층 602호(전용 26.46㎡, 약 8.0평)가 2억 8,900만원에 경매로 나왔습니다. 유찰이 없는 신건이고, 입찰은 2026년 11월 12일(목)입니다.

청구금액은 2억 4,000만원인데, 경매를 신청한 사람이 바로 이 집에 살던 임차권자(세입자)입니다. 세입자가 신청한 경매, 낙찰자에게는 안전할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

경매를 신청한 사람이 대항력 있는 세입자입니다.

핵심 쟁점 · 전용 26.46㎡(약 8.0평) 도시형생활주택 다세대, 6층 건물의 6층 602호입니다. 2015년 1월 사용승인됐습니다. · 유찰 없이 감정가 2억 8,900만원 그대로 시작하고, 입찰보증금은 2,890만원입니다. · 세입자의 임차권등기(보증금 2억 4,000만원)가 말소기준권리(가압류)보다 앞서서, 배당에서 못 받으면 남은 돈을 낙찰자가 인수합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104658
소재지	관악구 신림동 신림동 드림하우스 6층602호
면적	전용 26.46㎡ (8.0평)
감정가	2억 8,900만원
최저가	2억 8,900만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,890만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	세입자가 보증금 2억 4,000만원을 돌려받으려고 직접 신청한 경매입니다. 세입자가 가장 앞선 권리라 배당으로 정리될 수 있지만, 남은 보증금은 낙찰자가 인수하는 조건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매11계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 4,000만원)
경매 개시	2025년 12월 19일
매각 장소	경매법정 4별관 211호
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 신청한 사람은 임차권자이고, 청구금액은 2억 4,000만원입니다.

임차인 중 한 명은 신청자의 부부라고 명세서에 적혀 있습니다. 이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금 기관), 배당요구권자가 있습니다.

참고 '제시외 건물 포함'이란? 명세서 비고에 제시외 건물이 포함된다고 적혀 있습니다. 제시외 건물은 건축물대장에 없는 부분을 말하는데, 이 호실에서 무엇을 뜻하는지는 자료에 없습니다. 현장에서 어떤 부분인지 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 561-1 드림하우스 6층602호
전용면적	26.46㎡ (8.0평)
대지권	41.77㎡ (12.6평)
건물	철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호 (16세대, 승강기 1대, 주차 16대, 다세대주택-도시형생활주택)
전용 평당 최저가	약 3,612만원

집행관이 찾아갔으나 사람이 없어 안내문만 현관문에 끼워 두었습니다. 감정평가서에 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스설비가 있다고 적혀 있습니다.

내부 상태는 직접 보지 못했습니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

건물은 서울조원초등학교 남서쪽 가까이에 있고, 주위에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설이 섞여 주변 환경은 보통입니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서쪽으로 폭 약 6~7m 포장도로에 접합니다.

가까운 지하철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신림동 드림하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.12	2억 8,900만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 3,120만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 8,496만원 (64%)	–

감정가는 2억 8,900만원입니다. 같은 건물 실거래는 2026년 7월 6층 3억 2,000만원(면적 29.56㎡)이 있습니다.

이 호실(26.46㎡)보다 면적이 커서 그대로 비교하기는 어렵습니다.

다음 회차 최저가는 유찰되면 2억 3,120만원입니다. 지금은 신건이라 감정가에 입찰해야 합니다.

같은 건물 임대는 2026년 1월 전세 1억 8,630만원(6층), 2025년 12월 보증금 2억 4,000만원에 월 17만원(3층, 32.42㎡)이 있습니다. 월세로 낼 만한 거래는 적어 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 드림하우스 2025타경104658 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2018.02.05	있음
전입 세대 2	2018.02.05	있음

명세서에 임차권자는 2018년 2월 5일 전입, 2018년 1월 25일 확정일자, 보증금 2억 4,000만원으로 적혀 있고, 배당요구도 2026년 1월 21일에 했습니다. 임차권등기가 있어 이사를 나갔을 수 있지만, 현황조사에서는 문이 잠겨 있어 확인하지 못했습니다.

같은 날 전입한 사람이 한 명 더 등재돼 있는데, 신청 세입자의 가족으로 보입니다. 실제 누가 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

신림동 드림하우스 권리 분석

말소기준권리	2020. 3. 18. 가압류
법원 특이사항	제시외 건물 포함

말소기준권리는 2020년 3월 18일 가압류입니다. 이 가압류와 뒤의 압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2018년 전입·확정일자로 가압류보다 훨씬 빨라 대항력과 우선변제권이 있습니다. 명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 돈을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

낙찰가 2억 8,900만원이라면 보증금 2억 4,000만원이 앞서 배당될 가능성이 높지만 이것은 제 추측입니다. 세금 기관의 교부 청구가 있어 순서에 따라 달라지므로 법원 배당표로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 낙찰가가 보증금보다 높아야 안전합니다 신청자인 세입자는 배당을 받으려고 경매를 걸었습니다. 낙찰가가 보증금(2억 4,000만원)을 충분히 넘으면 인수할 돈이 줄지만, 모자라면 낙찰자가 갚습니다. 세금 청구도 확인하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,890만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 신청 세입자는 이사했을 가능성이 있으나 확인되지 않았습니다. 가족으로 보이는 전입자가 살고 있다면 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기 인수 문구: 명세서에서 배당으로 다 받지 못하면 매수인이 인수한다는 문구를 직접 읽어 보세요. 2배당 순서: 세금 교부 청구와 가압류를 포함한 배당표를 확인하세요. 3제시외 건물: 명세서의 ‘제시외 건물 포함’이 무엇인지 현장에서 확인하세요. 4점유 상태: 세입자 이사 여부와 전입된 가족의 거주를 확인하세요. 5면적 비교: 실거래 3억 2,000만원은 29.56㎡라서, 이 호실 26.46㎡에 맞춰 환산해 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 서울 관악구 신림동 소형 주택 ＋ 신청 세입자가 배당받을 가능성이 높음 ＋ 승강기 있고 2015년 준공 ＋ 같은 건물 실거래가 감정가보다 높음	－ 유찰 없는 신건이라 감정가를 그대로 내야 함 － 보증금 2억 4,000만원 임차권 인수 위험 － 내부를 보지 못했고 점유자 미확인 － 제시외 건물 포함 내용 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

세입자가 직접 신청한 경매는 낙찰이 되면 바로 배당받으려는 사람이 있어 어느 정도 예측이 쉽습니다. 낙찰가가 보증금보다 충분히 높으면 인수 걱정이 줄어듭니다.

그렇다고 감정가 그대로 입찰하는 것이 싸다는 뜻은 아닙니다. 같은 건물 실거래는 면적이 다른 하나뿐이라 시세 근거가 약합니다.

세금 청구와 제시외 건물을 확인하고, 유찰을 기다릴지 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신림동 드림하우스 2025타경104658 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰이 없어 감정가와 같은 2억 8,900만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,890만원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 돈을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 배당으로 다 받으면 인수할 돈이 없습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정 4별관 211호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 3,120만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)