[아파트] 광진구 광장동 광장힐스테이트 경매 2025타경52353 | 최저가 25억 2,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 아파트 경매 광장동 광장힐스테이트(2025타경52353) 물건을 살펴봅니다.

서울 광진구 광장동 광장힐스테이트 1401동 25층(전용 84.96㎡, 약 25.7평)이 25억 2,000만원에 경매로 나왔습니다. 유찰이 없는 신건이라 최저가가 감정가와 같고, 입찰은 2026년 11월 16일(월)입니다.

그런데 이 집에는 보증금 10억 5,000만원짜리 세입자의 주택임차권등기가 붙어 있습니다. 낙찰받으면 이 돈까지 떠안게 되는 걸까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

세입자 보증금 10억 5,000만원, 배당으로 끝나는지가 입찰가를 좌우합니다.

핵심 쟁점 · 전용 84.96㎡(약 25.7평) 아파트, 25층 건물의 25층 2505호입니다. 2012년 3월 사용승인된 단지입니다. · 유찰 없이 감정가 25억 2,000만원 그대로 시작하고, 입찰보증금은 2억 5,200만원입니다. · 세입자는 말소기준권리(2022년 6월 21일 근저당)보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 임차권등기의 보증금을 배당으로 다 받지 못하면 남은 돈은 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52353
소재지	광진구 광장동 광장동 광장힐스테이트 1401동 25층2505호
면적	전용 84.96㎡ (25.7평)
감정가	25억 2,000만원
최저가	25억 2,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2억 5,200만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 최저가가 감정가와 같은 25억 2,000만원입니다. 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있어서, 배당으로 보증금이 다 정리되는지 먼저 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 6억 7,353만 2,251원)
경매 개시	2025년 11월 17일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 6억 7,353만 2,251원입니다.

이해관계인에는 임차권자, 가압류권자, 근저당권부질권자, 배당요구권자, 교부권자(세금 기관)가 있습니다.

참고 토지거래허가구역 안에 있다는 표시가 있습니다 감정평가서에는 이 지역이 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있고, 아파트가 허가 대상 용도(지정기간 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)로 적혀 있습니다. 법원 경매 낙찰에도 이 허가가 필요한지는 자료에 없으니, 입찰 전에 법원과 구청 부동산정보과에 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 광장동 582 광장힐스테이트 1401동 25층2505호
전용면적	84.96㎡ (25.7평)
대지권	46.4㎡ (14.0평)
건물	철근콘크리트구조 25층 건물의 25층 2505호 (6개 동, 453세대, 승강기 있음, 공동주택-아파트)
전용 평당 최저가	약 9,805만원

집행관이 찾아갔지만 문이 잠겨 있고 사람이 없어 점유자를 만나지 못했습니다. 감정평가서에는 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소화전설비, 주차장이 있다고 적혀 있습니다.

내부 상태는 직접 확인하기 어렵습니다.

LOCATION

광진구 광장동 입지와 주변

건물은 양진초등학교 남동쪽 가까이에 있고, 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원이 섞여 있어 감정평가서는 주위환경을 양호하다고 봤습니다.

차로 단지까지 들어갈 수 있고, 인근에 지하철 5호선 광나루역과 버스정류장이 있다고 적혀 있습니다. 남쪽으로 폭 약 30m, 동쪽으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.

역까지 걸리는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

광장동 광장힐스테이트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	25억 2,000만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	20억 1,600만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	16억 1,280만원 (64%)	–

감정가 25억 2,000만원은 2025년 10월 같은 면적(19층) 실거래 25억 2,000만원과 같은 숫자입니다. 이후 2026년 5월에 15층이 27억 3,000만원에 거래됐습니다.

같은 건물 같은 면적 실거래는 2025년 초 19억~22억원대에서 꾸준히 올랐습니다.

다음 회차 최저가는 유찰되면 20억 1,600만원입니다. 지금은 신건이라 감정가에 입찰해야 하니, 최근 실거래(27억 3,000만원)와의 차이가 입찰가를 정하는 기준이 됩니다.

층·동·내부 상태에 따라 값이 다를 수 있습니다.

같은 건물 같은 면적 임대는 2026년 10월에 보증금 12억원에 월 115만원, 전세로는 11억 5,500만원~14억원 거래가 있었습니다. 세입자 보증금 10억 5,000만원은 이 전세 시세에 가깝습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 광장동 광장힐스테이트 2025타경52353 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.06.26	있음

매각물건명세서에는 세입자가 2020년 6월 26일 전입, 같은 날 확정일자, 보증금 10억 5,000만원으로 적혀 있고, 2022년 8월 8일 주택임차권등기가 되어 있습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

집행관이 방문했을 때는 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에는 세입자 세대가 등재돼 있습니다. 지금 누가 살고 있는지, 비어 있는지는 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

광장동 광장힐스테이트 권리 분석

말소기준권리	2022.06.21. 근저당권
법원 특이사항	없음 (명세서 비고에 적힌 특이사항은 자료에 없습니다. 임차권등기 보증금을 배당에서 전액 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용은 ‘인수되는 권리’ 칸에 있습니다.)

말소기준권리는 2022년 6월 21일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 6월 전입·확정일자라서 근저당보다 빨라 대항력이 있습니다. 명세서에는 2022년 8월 8일 임차권등기의 보증금을 배당에서 전액 받지 못하면 남은 돈을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

세입자는 배당요구를 하지 않아도 임차권등기자라 배당을 받을 권리가 있다고 적혀 있습니다. 낙찰가가 충분하면 보증금 10억 5,000만원이 배당으로 정리될 가능성이 있지만, 이것은 제 추측입니다.

세금 기관 등 다른 채권과의 순서는 법원의 배당표로만 확인할 수 있습니다.

권리 판정 · 주의 보증금이 배당으로 정리되는지가 핵심입니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기라서, 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 냅니다. 낙찰가가 크니 배당액도 크지만, 입찰 전에 배당 순서와 점유 여부를 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2억 5,200만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했습니다. 세입자가 이미 이사했다면 비교적 간단하지만, 아직 살고 있거나 배당을 못 받으면 보증금 문제가 얽힙니다. 현장 확인 후 판단하세요.

3. 예상 취득세 약 3.3% 1주택 기준으로 9억원을 넘는 아파트라 취득세 3%에 지방교육세 0.3%를 더한 약 3.3%입니다(전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다). 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 문구: 매각물건명세서에서 임차권등기 보증금을 배당으로 다 받지 못하면 매수인이 인수한다는 문구를 직접 읽어 보세요. 2배당 순서: 근저당·가압류·세금과 임차인의 순서를 사건기록과 배당 전망으로 점검하세요. 3점유 여부: 세입자가 이사했는지, 누가 살고 있는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 4토지거래허가: 허가구역 안이라고 적혀 있으니 낙찰에 허가가 필요한지 확인하세요. 5실거래·층·동: 같은 단지 최근 거래 25억~27억원대와 이 호실의 층·동 조건을 비교해 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 서울 광진구 아파트 단지 25층, 지하철 5호선 광나루역 인근 ＋ 최근 실거래가 계속 오른 단지 ＋ 차량 진출입 가능, 승강기·주차장 갖춤 ＋ 세입자 배당이 크면 인수 부담이 줄 수 있음	－ 유찰 없는 신건이라 감정가를 그대로 내야 함 － 보증금 10억 5,000만원 임차권등기와 인수 위험 － 점유자를 만나지 못해 현황을 알 수 없음 － 토지거래허가 적용 여부를 확인해야 함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 최저가가 감정가와 같은 신건이라 ‘싸게 줍는’ 경매가 아닙니다. 대신 단지 시세가 오르고 있어서 감정가(25억 2,000만원)가 최근 실거래(27억 3,000만원)보다 낮다는 점이 입찰 이유가 될 수 있습니다.

다만 임차권등기 10억 5,000만원이 가장 큰 변수입니다. 낙찰가 안에서 배당으로 정리되면 좋지만, 정리되지 않은 만큼은 낙찰자가 냅니다.

배당 순서와 점유 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 높게 쓰지 않는 것이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 광장힐스테이트 2025타경52353 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번도 유찰되지 않아 감정가와 같은 25억 2,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2억 5,200만원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에는 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 남은 돈을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 배당으로 다 받으면 인수할 돈이 없습니다. 배당 순서는 법원에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 20억 1,600만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)