[주택] 양천구 신월동 단독주택 경매 2025타경12007 | 최저가 3억 2,781만 8,000원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 양천구 주택 경매 신월동 단독주택(2025타경12007) 물건을 살펴봅니다.

양천구 신월동 양서중학교 서쪽 인근의 단독주택(대지 91.6㎡ 약 27.7평, 건물 49.16㎡ 약 14.9평)이 한 번 유찰돼 3억 2,781만 8,000원에 다시 나왔습니다. 감정가 4억 977만 3,000원의 80%입니다.

80%라서 싸 보이지만, 신월동에서 땅 크기가 비슷한 집은 최근 2억 5,000만~3억 1,500만원에 거래됐습니다. 최저가가 오히려 더 비싼 걸까요? 같이 계산해 보겠습니다.

비슷한 크기 땅의 최근 거래는 2억 5,000만~3억 1,500만원이었습니다.

핵심 쟁점 · 대지 91.6㎡(약 27.7평), 건물 49.16㎡(약 14.9평) 1976년에 사용승인을 받은 단층 블록조 주택입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 4억 977만 3,000원의 80%인 3억 2,781만 8,000원부터 시작합니다. · 말소기준은 2012년 근저당이고, 현재 전입자는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 표시됩니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경12007
소재지	양천구 신월동 신월동 단독주택
감정가	4억 977만 3,000원
최저가	3억 2,781만 8,000원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	3,278만 1,800원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	후순위 세입자뿐이라 권리 위험은 크지 않아 보입니다. 하지만 한 번 유찰된 최저가 3억 2,781만원도 땅 크기가 비슷한 최근 거래보다 높아 가격 판단이 핵심입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매10계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 2,457만 5,289원)
경매 개시	2025년 9월 11일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 서울남부지방법원 경매10계에서 진행하며 청구금액은 1억 2,457만 5,289원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차인이 있습니다.

참고 개발 계획과 공항 관련 구역이 적혀 있습니다 감정평가서에 이 땅은 소규모주택정비 관리지역(2024년 3월 28일 지정)과 공항 소음·공항시설법상 구역에 걸쳐 있고, 도시관리계획 입안 중이라고 적혀 있습니다. 개발 기대나 건축 제한에 영향을 줄 수 있으니 양천구청에서 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 양천구 신월동 183-19
대지권	91.6㎡ (27.7평)
건물	시멘트 블록조 단층 주택 49.16㎡ (1976년 12월 24일 사용승인, 대지 91.6㎡)

감정평가서에 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장에 사람이 없어 안쪽은 조사하지 못했습니다.

건물이 오래돼 내부 상태와 수리 범위는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

양천구 신월동 입지와 주변

건물은 양서중학교 서쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트가 섞인 곳입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신월동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.15	4억 977만 3,000원 (100%)	유찰
2회	2026.11.13	3억 2,781만 8,000원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 6,225만 4,000원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	2억 980만 3,000원 (51%)	–

감정가는 4억 977만 3,000원이지만, 신월동에서 대지가 비슷한 단독·다가구 최근 거래는 2026년 7월 2억 9,000만원(대지 91.5㎡, 건물 48.07㎡), 4월 2억 8,000만원(대지 88.5㎡), 6월 3억 1,500만원(대지 88.6㎡), 4월 2억 5,000만원(대지 88.0㎡) 등입니다. 건물 크기와 지은 해가 서로 다르니 참고용입니다.

그러면 최저가 3억 2,781만 8,000원은 이런 비슷한 크기 땅의 거래보다 높습니다. 신월동 단독·다가구 최근 1년 평균은 약 4억 7,100만원이지만 큰 건물이 섞여 있어 이 물건과 바로 비교하기는 어렵습니다.

또 유찰되면 2억 6,225만 4,000원까지 내려갑니다. 이 가격이 비슷한 크기 거래와 맞아떨어지는 구간입니다.

월세 자료는 비슷한 물건이 없어 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신월동 단독주택 2025타경12007 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.04.25	없음

현황조사 때 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있고 아무도 만나지 못해 점유관계를 알 수 없었습니다. 전입세대확인서에는 소유자가 아닌 세대주 세대가 올라 있어 그 사람을 일단 임차인으로 적었고, 전입일은 2025년 4월 25일입니다.

보증금 금액과 확정일자는 자료에 없습니다. 집을 실제로 쓰는 사람이 누구인지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

신월동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2012. 5. 30. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2012년 5월 30일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 가압류, 압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

전입자는 2025년 4월에 전입해 말소기준보다 한참 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성은 낮습니다.

자료에 인수되는 권리는 적혀 있지 않습니다. 다만 명세서 원문과 건물 등기부는 입찰 전에 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 인수할 권리는 눈에 띄지 않고 가격이 문제입니다 근저당 이후 전입한 세입자뿐이라 보증금 인수 위험은 낮아 보입니다. 다만 점유자와 내부 상태가 확인되지 않았고, 가격이 비슷한 크기 거래보다 높습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,278만 1,800원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 대항력 없는 점유자라면 이사 협의나 인도명령(법원이 집을 비우라고 명령하는 절차)으로 정리할 수 있지만, 비용과 기간은 상황마다 다릅니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 양천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유자: 지금 사는 사람이 있는지 현장과 이웃에게서 확인하세요. 2건물 상태: 1976년 사용승인 블록조 주택이라 수리나 철거 가능성을 따져 보세요. 3개발·규제: 소규모주택정비 관리지역, 공항 관련 구역 내용을 양천구청에서 확인하세요. 4토지 이용: 토지거래허가 대상 여부 등은 구청에 문의하세요. 5실거래: 대지가 비슷한 최근 거래 2억 5,000만~3억 1,500만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 한 번 유찰된 80% 가격 ＋ 후순위 세입자뿐이라 인수 위험이 낮아 보임 ＋ 소규모주택정비 관리지역으로 개발 기대 ＋ 대지 27평의 땅 자산	－ 최저가가 비슷한 크기 거래보다 높음 － 1976년 사용승인 오래된 블록조 건물 － 점유자와 내부를 아무도 확인하지 못함 － 공항 관련 규제 구역 포함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리관계는 단순합니다. 근저당 뒤에 전입한 세입자뿐이라 보증금을 떠안을 걱정은 적어 보입니다.

그래서 이 물건은 가격만 맞으면 괜찮은 물건입니다.

문제는 그 가격이 아직 맞지 않는다는 것입니다. 땅 크기가 비슷한 집의 최근 거래보다 최저가가 높고, 건물은 사용승인 50년차 블록조입니다.

정비사업 기대를 값에 얼마나 넣을지가 관건이고, 기대만으로 높은 가격을 쓰시는 것은 위험합니다. 또 유찰될 때의 2억 6,000만원대를 눈여겨보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신월동 단독주택 2025타경12007 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 4억 977만 3,000원의 80%인 3억 2,781만 8,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,278만 1,800원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 자료상으로는 가능성이 낮습니다. 말소기준권리인 2012년 근저당보다 한참 뒤인 2025년 4월에 전입한 사람이라 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 6,225만 4,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)