[빌라] 김포 사우동 울루물루타운하우스 경매 2026타경30004 | 최저가 1억 4,140만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 김포 빌라 경매 사우동 울루물루타운하우스(2026타경30004) 물건을 살펴봅니다.

김포시 사우동 김포고등학교 남서쪽의 울루물루타운하우스 401동 4층 404호(전용 56.01㎡, 약 16.9평)가 한 번 유찰돼 1억 4,140만원에 다시 나왔습니다. 감정가 2억 200만원의 70%입니다.

그런데 이 집에는 보증금 1억 9,000만원짜리 주택임차권등기가 붙어 있습니다. 최저가보다 보증금이 더 큰데 낙찰자가 이걸 떠안아야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증기관의 확약서로 보증금 부담은 줄었지만 가격은 따져봐야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 56.01㎡(약 16.9평) 단지형 연립주택, 4층 건물의 4층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 200만원의 70%인 1억 4,140만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 1억 9,000만원)가 있지만 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경30004
소재지	김포시 사우동 사우동 울루물루타운하우스 401동 4층404호
면적	전용 56.01㎡ (16.9평)
감정가	2억 200만원
최저가	1억 4,140만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,414만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	보증금 1억 9,000만원짜리 임차권등기가 있지만, 보증금 채권을 가진 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 최저가 1억 4,140만원은 최근 같은 건물 실거래 평균과 거의 같습니다.

CASE

사건 개요

법원	인천지방법원 부천지원 경매12계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 9,000만원)
경매 개시	2026년 1월 9일
매각 장소	별관 제122호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자의 보증금 채권을 넘겨받은 기관입니다.

청구금액은 1억 9,000만원이고 인천지방법원 부천지원 경매12계에서 진행합니다. 이해관계인에는 가압류권자, 임차권자, 임차인, 교부권자가 있습니다.

참고 또 다른 전입자가 있습니다 임차권등기를 한 세입자(2022년 1월 전입) 말고도, 현황조사에서 2025년 10월 10일에 전입한 세대주가 임차인으로 적혀 있습니다. 이 사람은 대항력이 없는 것으로 표시돼 있지만, 지금 실제로 사는지는 현장에서 확인해야 합니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 김포시 사우동 1309-7 울루물루타운하우스 401동 4층404호
전용면적	56.01㎡ (16.9평)
대지권	35.46㎡ (10.7평)
건물	철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 404호 (3개동 48세대 단지의 401동, 2018년 6월 7일 사용승인, 승강기 있음, 집합건축물대장상 단지형연립주택)
전용 평당 최저가	약 837만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 이해관계인을 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

김포 사우동 입지와 주변

건물은 김포고등학교 남서쪽에 있고, 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교가 섞인 곳입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 접근할 수 있고 인근에 버스정류장과 사우역(김포골드라인)이 있다고 적혀 있습니다. 건물 동쪽으로 포장도로가 있습니다.

역까지 걸어서 얼마나 걸리는지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

사우동 울루물루타운하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.07	2억 200만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.11	1억 4,140만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	9,898만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	6,928만 6,000원 (34%)	–

감정가 2억 200만원에 비해 같은 건물 최근 실거래는 2026년 6월 1억 4,800만원(4층, 54.3㎡), 5월 1억 4,000만원(3층, 57.6㎡), 2025년 12월 1억 3,500만원(3층, 56.1㎡)입니다. 최근 1년 3건 평균이 약 1억 4,100만원이어서 감정가는 시세보다 6,000만원 가까이 높게 잡혀 있습니다.

최저가 1억 4,140만원은 이 평균과 거의 같은 수준입니다. ‘70%’라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

또 유찰되면 9,898만원까지 내려갑니다.

같은 건물 전세는 2026년 1월 2층(57.6㎡) 보증금 1억 1,970만원이 있습니다. 월세 거래 자료는 없어 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 사우동 울루물루타운하우스 2026타경30004 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.10.10	없음
전입 세대 2	2022.01.14	있음

매각물건명세서에 임차인은 2022년 1월 14일 전입, 2021년 12월 6일 확정일자, 보증금 1억 9,000만원으로 적혀 있고, 2024년 1월 24일 주택임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

현황조사에서는 집행관이 아무도 만나지 못했고, 2025년 10월 10일에 전입한 세대주가 임차인으로 적혀 있습니다. 실제 점유자가 누구인지는 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

사우동 울루물루타운하우스 권리 분석

말소기준권리	2023.09.05. 가압류
법원 특이사항	주택도시보증공사: 경매신청채권자이고 임차인의 임차보증금반환채권 양수인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2023년 9월 5일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권등기를 한 세입자는 2022년 1월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금 1억 9,000만원을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 명세서의 ‘인수되는 권리’에도 임차권등기가 적혀 있지만 확약서 제출이 함께 기록돼 있어, 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없는 것으로 보입니다.

권리 판정 · 주의 확약서로 보증금 걱정은 줄었고 점유자 확인이 남았습니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만 채권자인 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 2025년에 전입한 사람의 실제 거주 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,414만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차권등기를 한 세입자는 이미 이사한 것으로 보입니다. 2025년 10월에 전입한 사람이 실제로 살고 있다면 이사 협의나 인도명령(법원이 집을 비우라고 명령하는 절차)이 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 김포시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 22025년 전입자: 지금 실제로 사는 사람인지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 3관리비: 점유자가 불분명하면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 4내부 상태: 아무도 내부를 보지 못했으니 수리비를 넉넉히 잡으세요. 5실거래: 같은 건물 최근 거래 1억 3,500만~1억 4,800만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 전용 16.9평으로 소형 원룸보다 넓음 ＋ 2018년 사용승인, 승강기 있음 ＋ 인근에 사우역(김포골드라인)	－ 감정가가 실거래보다 6,000만원 가까이 높음 － 최저가가 최근 실거래 평균과 비슷해 싸지 않음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 2025년 전입자의 실제 거주 여부 불분명

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기 1억 9,000만원’만 보면 겁이 나는 물건이지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 청구하지 않겠다고 확약했기 때문에 서류상 위험은 크게 줄었습니다. 이 점은 같은 기관의 비슷한 물건을 공부하는 분께 좋은 사례입니다.

다만 가격은 냉정하게 보셔야 합니다. 최저가가 최근 실거래 평균과 거의 같아서, 확약서 때문에 값이 싸진 것은 아닙니다.

수리비와 점유자 정리 비용을 빼고 나서 실거래보다 낮게 입찰하실 수 있는지가 관건입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 울루물루타운하우스 2026타경30004 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 200만원의 70%인 1억 4,140만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,414만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 인천지방법원 부천지원 별관 제122호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 9,898만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)