[빌라] 금천구 시흥동 아르떼빌 경매 2026타경3743 | 최저가 2억 6,000만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 금천구 빌라 경매 시흥동 아르떼빌(2026타경3743) 물건을 살펴봅니다.

금천구 시흥동 금천고등학교 남쪽 인근의 아르떼빌 6층 601호(전용 28.62㎡, 약 8.7평)가 한 번 유찰돼 2억 6,000만원에 다시 나왔습니다. 감정가는 3억 2,500만원이고, 입찰은 2026년 11월 11일입니다.

그런데 같은 건물 비슷한 면적 전세가 올해 5월 2억 7,100만원에 계약됐습니다. 전세 보증금이 최저가보다 높은 집에 임차권등기까지 붙어 있다면 무엇부터 봐야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

최저가가 같은 건물 전세 보증금보다 낮다는 점부터 따져봐야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 28.62㎡(약 8.7평) 다세대주택, 6층 건물의 6층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 3억 2,500만원의 80%인 2억 6,000만원부터 시작합니다. · 명세서에 ‘주택도시공사가 남은 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다’는 특별매각조건이 적혀 있습니다. 세입자의 보증금 금액은 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경3743
소재지	금천구 시흥동 시흥동 아르떼빌 제6층 제601호
면적	전용 28.62㎡ (8.7평)
감정가	3억 2,500만원
최저가	2억 6,000만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,600만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	한 번 유찰돼 감정가의 80%인 2억 6,000만원까지 내려왔습니다. 임차권등기는 보증기관이 보증금 청구를 포기하는 조건으로 매각되지만, 지금 사는 사람과 보증금 금액은 아직 확인되지 않았습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 5,000만원)
경매 개시	2026년 2월 24일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 서울남부지방법원 경매1계에서 진행하며 청구금액은 3억 5,000만원입니다.

이해관계인에는 임차인, 주택임차권자, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 특별매각조건이란? 법원이 매각하면서 붙이는 조건입니다. 이 물건은 주택도시공사(자료에 적힌 이름)가 낙찰자에게 배당받지 못한 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기도 지우는 것을 조건으로 합니다. 이 기관이 세입자의 보증금 채권을 갖고 있는 것으로 보이지만, 정확한 내용은 명세서 비고란 원문을 입찰 전에 직접 읽어 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 금천구 시흥동 942-2 아르떼빌 제6층 제601호
전용면적	28.62㎡ (8.7평)
대지권	20.47㎡ (6.2평)
건물	철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 601호 (2021년 10월 1일 사용승인, 14세대, 승강기 1대, 다세대주택으로 이용)
전용 평당 최저가	약 2,989만원

감정평가서에 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장에 사람이 없어 내부를 보지 못했고, 내부구조도는 건축물대장의 현황도를 바탕으로 그린 것이라 실제와 다를 수 있다고 안내돼 있습니다.

LOCATION

금천구 시흥동 입지와 주변

건물은 금천고등학교 남쪽 인근에 있고, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 섞인 곳입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 바로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스와 마을버스 정류장이 있습니다. 건물 북쪽으로 시흥대로34길 포장도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

시흥동 아르떼빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	3억 2,500만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.11	2억 6,000만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 800만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,640만원 (51%)	–

감정가는 3억 2,500만원인데, 같은 건물 실거래는 2024년 12월 5층(25.28㎡) 2억 7,000만원 한 건뿐이고 거의 2년 전 거래입니다. 이 집은 면적이 조금 더 커서 단순 비교는 어렵지만, 감정가가 그 거래보다 5,500만원 높은 것은 분명합니다.

같은 건물 전세는 2026년 5월 4층(27.6㎡) 보증금 2억 7,100만원, 4월 2층은 보증금 2억 3,436만원에 월 17만원이었습니다. 최저가 2억 6,000만원이 전세 보증금보다 낮은 셈이라, 입찰가는 이 시세와 나중에 팔 때 가격을 함께 보고 정하셔야 합니다.

또 유찰되면 다음 회차는 2억 800만원입니다. 월세 거래 자료가 없어 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 시흥동 아르떼빌 2026타경3743 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.07.10	있음

현황조사 때 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있고 아무도 만나지 못해 점유관계를 알 수 없었습니다. 전입세대확인서에는 소유자가 아닌 세대주 세대가 올라 있어 그 사람을 일단 임차인으로 적었고, 전입일은 2025년 7월 10일입니다.

보증금 금액과 확정일자는 자료에 없습니다. 임차권등기를 한 세입자가 이미 이사했는지, 지금 사는 사람이 따로 있는지는 현장과 명세서로 확인해야 합니다.

RIGHTS

시흥동 아르떼빌 권리 분석

말소기준권리	2026.2.25. 강제경매개시결정
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함

자료에 적힌 말소기준권리는 2026년 2월 25일 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 등기는 자료에서 확인되지 않으며, 이 시점 이후의 권리는 낙찰되면 지워지는 것이 원칙입니다.

세입자는 2025년 7월에 전입해 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있는 것으로 표시됩니다. 대항력이 있으면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

다만 명세서에는 보증기관이 남은 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 판다고 적혀 있습니다. 이 조건이 지금 사는 사람의 보증금까지 모두 정리하는지는 원문과 사건기록으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 특별매각조건이 있어도 원문 확인이 먼저입니다 대항력 있는 세입자와 임차권등기가 있지만, 보증기관이 보증금 청구를 포기하는 조건으로 매각됩니다. 다만 세입자의 보증금 금액과 지금 사는 사람이 누구인지 자료에 없어 입찰 전에 명세서 원문 확인이 꼭 필요합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,600만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 비어 있다면 문을 여는 절차 정도지만, 사는 사람이 있으면 이사 협의나 인도명령(법원이 집을 비우라고 명령하는 절차)이 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 금천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 비고란: 특별매각조건 원문을 법원 사이트에서 직접 읽으세요. 2점유자: 지금 사는 사람이 있는지, 전입한 세대주가 누구인지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 3세입자 보증금: 임차권등기를 한 세입자의 보증금과 확정일자는 사건기록에서 확인하세요. 4전세 시세: 같은 건물 전세 2억 7,100만원이 최저가보다 높습니다. 입찰가를 정할 때 함께 보세요. 5청구금액: 3억 5,000만원으로 감정가보다 큽니다. 배당 순서는 사건기록에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80% ＋ 2021년 사용승인, 승강기 있는 건물 ＋ 특별매각조건으로 보증금 인수 부담 줄어듦(서류상) ＋ 도시가스 개별난방	－ 내부와 점유자를 아무도 확인하지 못함 － 감정가가 마지막 실거래보다 5,500만원 높음 － 전세 보증금이 최저가보다 높은 건물 － 세입자 보증금 금액이 자료에 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기’와 ‘대항력 있는 임차인’이 함께 적힌 물건은 보통 손이 가지 않습니다. 이 물건은 보증기관이 보증금 청구를 포기하는 특별매각조건이 붙어 있어 서류상 위험은 줄었습니다.

하지만 문이 닫혀 있어 누가 사는지, 보증금이 얼마인지 아직 아무도 모릅니다.

더 조심할 것은 가격입니다. 같은 건물 전세가 최저가보다 높고, 매매 실거래도 오래된 한 건뿐입니다.

입찰 전에 명세서 원문과 현장을 확인하시고, 시세 근거가 부족하다면 한 번 더 유찰되는 것을 지켜보는 것도 방법입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 아르떼빌 2026타경3743 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 3억 2,500만원의 80%인 2억 6,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,600만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 명세서에 주택도시공사가 남은 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 세입자 보증금 금액이 자료에 없으니 원문을 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 800만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)