[주택] 관악구 신림동 단독주택 경매 2025타경103930 | 최저가 11억 5,847만 8,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 주택 경매 신림동 단독주택(2025타경103930) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 신림동 미림여자고등학교 북서쪽 인근의 단독주택(토지 165㎡, 약 49.9평)이 두 번 유찰돼 11억 5,847만 8,000원까지 내려왔습니다. 감정가는 18억 1,012만 1,600원이었습니다.

인근에 신림선 서울대벤처타운역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다.

그런데 이 집의 1층에는 근저당보다 먼저 들어온 세입자가 있습니다. 보증금이 1차 7,000만원, 2차 1억 4,000만원으로 적혀 있는데, 이 돈을 낙찰자가 물어야 할까요? 입찰 전에 따져 볼 순서대로 정리했습니다.

대항력 있는 1층 세입자의 보증금이 배당에서 얼마나 채워지는지가 핵심입니다.

핵심 쟁점 · 토지 165㎡(약 49.9평), 1968년 사용승인된 1층 건물(주택·근린생활시설)을 일괄매각합니다. 제시외 건물도 포함됩니다. · 두 번 유찰돼 감정가 18억 1,012만원의 64%인 11억 5,847만원부터 시작합니다. · 1층 세입자는 2018년 전입으로 근저당(2024년 3월)보다 빨라 대항력이 있습니다. 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자 몫이 될 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경103930
소재지	관악구 신림동 신림동 단독주택
감정가	18억 1,012만 1,600원
최저가	11억 5,847만 8,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1억 1,584만 7,800원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	1968년에 지은 1층 단독주택이 정비구역에 있고, 1층 세입자는 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 세입자 보증금(명세서 표기 최대 1억 4,000만원) 중 배당으로 못 받는 몫은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매11계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 7,270만원)
경매 개시	2025년 9월 17일
매각 장소	경매법정 4별관 211호
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 것이 아니라 채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 7,270만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 임차인, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 용도지역에 '정비구역·재정비촉진지구'가 적힌 이유는? 감정평가서 용도지역 칸에 정비구역, 재정비촉진지구, 지구단위계획구역이 함께 적혀 있습니다. 재개발 같은 정비사업을 하려는 구역이라는 뜻일 수 있습니다. 하지만 사업이 어느 단계인지, 조합이 있는지, 낙찰자에게 어떤 권리가 생기는지는 자료에 없습니다. 관악구청 도시계획 담당 부서에 반드시 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 294-12
대지권	165.0㎡ (49.9평)
건물	벽돌구조 1층 건물(주택·근린생활시설)과 단층 주택 등으로 구성, 1968년 12월 사용승인. 제시외 건물 포함 일괄매각 (건물 면적 표시가 자료마다 달라 감정평가서 확인 필요)

감정평가서에 위생·급배수설비, 난방, 도시가스가 있다고 적혀 있습니다. 임대 관계는 ‘미상’으로 적혀 있어 어느 호실이 비었는지, 상가 부분이 쓰이고 있는지는 자료에 없습니다.

현장 확인이 필요합니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

건물은 미림여자고등학교 북서쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 주위 환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림선 서울대벤처타운역이 있다고 합니다. 토지 남서쪽 일부(약 10㎡)는 실제로 도로로 쓰이고 있습니다.

역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신림동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.27	18억 1,012만 1,600원 (100%)	유찰
2회	2026.10.08	14억 4,809만 7,000원 (80%)	유찰
3회	2026.11.12	11억 5,847만 8,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	9억 2,678만 2,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	7억 4,142만 6,000원 (41%)	–

자료에 같은 건물 실거래는 없고, 신림동 단독·다가구의 최근 거래만 있습니다. 토지가 비슷한 크기인 다가구(토지 167.6㎡) 16억 160만원(10월 15일), 토지 145.8㎡ 16억 945만원(9월 21일), 토지 126㎡ 11억 1,000만원(10월 12일) 거래가 있습니다.

건물 나이와 상태가 모두 달라 그대로 비교하면 안 됩니다.

최저가 11억 5,847만원은 토지 126㎡ 거래보다는 높고 토지 145㎡ 이상 거래보다는 낮습니다. 이 집은 1968년 건물이라 값의 대부분이 땅이라고 보는 편이 안전합니다.

또 유찰되면 9억 2,678만 2,000원까지 내려갑니다.

신림동 단독·다가구의 최근 12개월 거래 평균은 120건에 약 10억 8,169만원입니다. 월세는 작은 방 기준 보증금 100만~300만원에 월 25만~47만원 거래가 보이지만, 이 집의 임대 수입은 자료가 없어 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 단독주택 2025타경103930 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2018.01.29	있음

명세서에는 1층 2호 전부를 쓰는 세입자가 2018년 1월 29일 전입, 2018년 1월 26일 확정일자를 받았다고 적혀 있습니다. 보증금은 ‘1차 7,000만원, 2차 1억 4,000만원’으로 표기돼 있고, 2025년 11월 13일에 배당요구를 했습니다.

다른 호실의 임차 관계는 ‘미상’입니다. 현장을 보지 않으면 1층 2호 말고 누가 사는지 알 수 없습니다.

RIGHTS

신림동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2024. 03. 06. 근저당권(토지, 건물)
법원 특이사항	일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정평가서에 의하면 토지 중 남서측 일부(약 10제곱미터)는 현황 ‘도로’로 이용 중임

말소기준권리는 2024년 3월 6일 근저당권(토지·건물)입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

1층 세입자는 2018년에 전입해 근저당보다 빨라 대항력이 있습니다. 확정일자도 근저당보다 빨라서 배당 순서가 앞섭니다.

낙찰가가 충분히 높으면 보증금 대부분이 배당으로 채워질 수 있습니다.

다만 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안습니다. 2차 계약(증액분)의 확정일자가 따로 있는지, 근저당 채권액이 얼마인지는 자료에 없어 배당표를 보고 확인해야 합니다.

권리 판정 · 주의 세입자 보증금 인수 여부를 먼저 확인하세요 근저당보다 먼저 전입한 1층 세입자가 배당요구를 했습니다. 배당으로 보증금이 다 채워지면 부담이 없지만, 모자라면 모자란 만큼 낙찰자가 책임질 수 있습니다. 큰 금액이라 입찰 전에 법원에서 확인하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 1,584만 7,800원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 1층 세입자는 대항력이 있어 보증금을 받기 전까지 집을 비우지 않아도 됩니다. 다른 호실과 상가 부분의 점유자는 자료에 없어 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 3%대 9억원을 넘는 주택은 1주택 기준 취득세가 3%대이고, 근린생활시설 부분은 주택보다 높은 세율이 적용될 수 있습니다. 주택과 상가 비중, 다주택 여부에 따라 달라지니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금: 1층 2호 보증금이 1차 7,000만원인지 2차 1억 4,000만원인지, 증액분 확정일자는 언제인지 확인하세요. 2배당표: 근저당 채권최고액과 세금(교부권자)을 계산해 보증금이 얼마나 채워질지 보세요. 3정비구역 사업 단계: 관악구청에서 사업 진행 여부와 건축 제한을 확인하세요. 4제시외 건물과 도로: 일괄매각에 포함된 건물, 도로로 쓰이는 약 10㎡의 현황을 보세요. 5건물 상태: 1968년 건물이라 수리·철거 비용을 넉넉히 잡으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 토지 165㎡(약 49.9평) 큰 땅 ＋ 두 번 유찰돼 감정가의 64% ＋ 지하철 신림선 역이 가까움(지도로 확인) ＋ 정비구역 지정(진행 단계는 확인 필요)	－ 대항력 있는 세입자의 보증금 인수 가능성 － 1968년 노후 건물과 제시외 건물 － 최저가 11억원대로 보증금이 큼(1억 1,584만원) － 임대 관계와 내부 상태를 알 수 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

겉으로 보이는 매력은 넓은 땅과 정비구역입니다. 하지만 입찰보증금만 1억 1,584만 7,800원이고, 1층 세입자의 보증금이 얼마나 낙찰자에게 넘어올지 모르는 상태에서 들어가기에는 부담이 큰 물건입니다.

그렇다고 못 할 물건은 아닙니다. 세입자 확정일자가 근저당보다 빨라 배당에서 앞서기 때문에, 낙찰가가 높으면 보증금이 대부분 채워집니다.

먼저 배당표와 증액분 확정일자를 확인하고, 정비구역 사업 단계를 구청에서 들은 뒤에 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신림동 단독주택 2025타경103930 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 18억 1,012만 1,600원의 64%인 11억 5,847만 8,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 1,584만 7,800원입니다.

Q. 1층 세입자의 보증금을 떠안나요?

A. 세입자가 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있어서, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 책임질 수 있습니다. 배당표와 증액분 확정일자를 입찰 전에 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정 4별관 211호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 9억 2,678만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)