상가 계약갱신요구권은 10년까지, 그런데 서울 환산보증금 9억을 넘으면 5% 인상 제한은 빠집니다.

가게를 몇 년 운영하고 나면 계약 만료가 다가올 때마다 불안합니다. 건물주가 나가라고 하면 어떻게 되는지, 임대료를 얼마나 올릴 수 있는지가 궁금해집니다. 답은 “상가임대차법이 보호한다”로 끝나지 않고, 보증금과 월세 규모에 따라 갈립니다.

한 줄 답

상가 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이 권리는 최초 계약을 포함해 전체 10년까지 씁니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항·제2항).

갱신을 거절할 수 있는 경우

제10조 제1항 단서가 정한 사유가 있으면 건물주는 거절할 수 있습니다. 대표적인 것은 이렇습니다.

환산보증금, 이렇게 계산합니다

상가임대차법의 보호 범위는 환산보증금으로 가립니다. 보증금에 월세 × 100을 더한 금액입니다(법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항·제3항).

서울에서 두 가게를 비교해 보겠습니다.

• 보증금 1억원 + 월세 500만원: 1억 + 5억 = 6억원 → 9억원 이하
• 보증금 2억원 + 월세 800만원: 2억 + 8억 = 10억원 → 9억원 초과

9억을 넘으면 무엇이 빠지나

법 제2조 제3항은 기준 금액을 넘는 임대차에도 제10조 제1항·제2항·제3항 본문(갱신요구권 10년)과 권리금 보호(제10조의2~제10조의9) 등을 적용한다고 정했습니다. 그래서 두 번째 가게도 갱신요구권은 있습니다.

빠지는 것 중 하나가 증액 제한입니다. 제11조와 시행령 제4조는 차임·보증금 증액 청구를 청구 당시 금액의 5%로 묶는데, 이 조항은 제2조 제3항의 적용 목록에 없습니다. 첫 번째 가게라면 월세 500만원을 올려도 525만원이 상한이지만, 두 번째 가게는 이 5% 상한의 보호를 받지 못합니다.

권리금은 만료 6개월 전부터 지켜집니다

건물주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 터무니없이 높은 임대료를 요구하거나, 정당한 이유 없이 계약을 거절해 권리금 회수를 방해할 수 없습니다(제10조의4 제1항). 다만 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우 등은 정당한 사유로 봅니다(같은 조 제2항). 손해배상 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다(제4항).

신청 방법

1. 계약 만료일에서 6개월 전과 1개월 전 날짜를 계산해 둡니다.
2. 그 사이에 갱신 요구를 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 보냅니다.
3. 건물주가 같은 기간 안에 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다(제10조 제4항). 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 통고 3개월 뒤 효력이 생깁니다(제5항).

자주 틀리는 것

첫째, 10년이 갱신 후 10년이라고 아는 경우입니다. 제10조 제2항은 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간”이 10년을 넘지 않는 범위라고 적었습니다.

둘째, 환산보증금을 넘으면 법 보호가 아예 없다고 아는 경우입니다. 갱신요구권과 권리금 보호는 적용됩니다. 빠지는 것은 5% 증액 제한 같은 일부 조항입니다.

셋째, 연체가 3개월이면 무조건 거절된다고 아는 경우입니다. 기준은 “3개월”이 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액입니다. 월세가 일부만 밀린 달이 여러 번이면 합계로 따집니다.

이 글이 답하지 못하는 것

권리금 회수 방해의 손해배상액은 신규 임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도인데(제10조의4 제3항), 권리금 감정 방법은 다루지 않았습니다. 부가가치세를 월세에 포함하는지 여부와 관리비 처리는 계약마다 달라 넣지 않았습니다.