주택임대소득 세금, 1주택 월세는 비과세이고 2주택부터 붙는데 연 1,200만원이면 분리과세로 56만원입니다.

집을 세놓고 월세를 받으면 세금을 내야 하는지 묻는 분이 많습니다. 답은 집이 몇 채인지, 그 집이 얼마짜리인지, 월세인지 전세인지에 따라 갈립니다. 그리고 2026년부터 전세 보증금 과세 기준이 하나 더 생겼습니다.

한 줄 답

1주택자의 월세는 원칙적으로 비과세입니다(기준시가 12억원 초과 주택과 국외 주택 제외). 2주택부터는 월세에 소득세가 붙고, 연 수입이 2,000만원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 계산할 수 있습니다. 전세 보증금은 3주택부터였는데, 2026년부터는 고가 2주택도 과세 대상이 됐습니다.

조문 그대로

소득세법 제12조 제2호 나목은 비과세 사업소득으로 이렇게 적었습니다.

1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다)

주택 수와 과세 여부

전세 보증금에 매기는 것을 간주임대료라고 합니다. 소득세법 제25조 제1항이 정했습니다.

• 제1호: 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원 초과
• 제2호: 2주택이고(기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에서 뺌) 보증금 합계가 12억원 초과(시행령 제53조 제1항)

제2호는 2023년 12월 31일 개정 때 들어왔고, 부칙(법률 제19933호) 제1조 제1호에 따라 2026년 1월 1일부터 시행됐습니다. 2026년 귀속 소득부터, 즉 2027년 5월 신고 때 처음 적용됩니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 뺍니다.

연 월세 1,200만원이면

2주택자가 한 채를 세놓아 월 100만원, 연 1,200만원을 받는다고 가정했습니다. 소득세법 제64조의2 제2항의 분리과세 계산입니다.

1. 필요경비 50%를 뺍니다: 1,200만원 × 50% = 600만원
2. 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만원 이하면 200만원을 더 뺍니다: 400만원
3. 14%를 곱합니다: 400만원 × 14% = 56만원

다른 종합소득이 2,000만원을 넘어 200만원 공제를 못 받으면 600만원 × 14% = 84만원입니다. 56만원은 연 월세의 약 4.7%입니다.

분리과세는 선택입니다(제64조의2 제1항). 다른 소득과 합쳐 종합과세하는 쪽 세액이 더 적으면 그쪽을 고를 수 있습니다.

신고 방법

1. 임대 수입이 생긴 해의 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 신고합니다.
2. 홈택스에서 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 비교해 선택합니다.
3. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 공제액이 달라집니다(제64조의2 제2항 단서).

자주 틀리는 것

첫째, 1주택이면 무조건 비과세인 줄 아는 경우입니다. 기준시가 12억원을 넘는 1주택의 월세, 해외 주택의 월세는 과세입니다.

둘째, 전세는 3주택부터만 과세된다고 아는 경우입니다. 2026년 1월 1일부터 기준시가 12억원 초과 주택 2채를 가진 사람이 받은 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료 대상입니다.

셋째, 2,000만원 이하면 세금이 없는 줄 아는 경우입니다. 2,000만원 이하는 비과세가 아니라 분리과세를 고를 수 있는 구간입니다. 2018년까지는 비과세였지만(제12조 제2호 나목 괄호, 2018. 12. 31. 이전 과세기간 한정) 지금은 과세입니다.

이 글이 답하지 못하는 것

간주임대료 계산에 쓰는 정기예금이자율은 부령으로 정해 이 글에서 계산하지 않았습니다. 부부의 주택 수 합산, 공동명의 주택의 주택 수 계산은 시행령에 따로 있습니다. 건강보험료와 지방소득세는 넣지 않았습니다.