전세자금대출 원리금 상환액 소득공제, 40%를 빼 주지만 청약통장과 합쳐 400만원에서 멈춥니다.

전세대출 이자와 원금을 갚고 있다면 연말정산에서 소득공제를 받을 수 있습니다. 그런데 이 공제는 주택청약종합저축 공제와 한도를 나눠 씁니다. 둘 다 챙기려다 하나가 통째로 사라지는 경우가 생깁니다.

한 줄 답

과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주(세대주가 공제를 안 받으면 세대원)인 근로자가, 일정 규모 이하 주택이나 주거용 오피스텔을 빌리려고 받은 대출의 원리금 상환액의 40%를 근로소득금액에서 빼 줍니다. 주택청약 공제와 합쳐서 연 400만원이 한도입니다.

조문 그대로

소득세법 제52조 제4항입니다.

과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 (…) 세대의 세대주(…)로서 근로소득이 있는 거주자가 (…) 주택(주거에 사용하는 오피스텔 (…)을 포함하며 (…))을 임차하기 위하여 (…) 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우에는 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 (…) 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 400만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

조건

이자만 내는 대출도 됩니다. 조문은 “원리금 상환액”이라고 했으므로 이자도 상환액에 들어갑니다.

금액

한 해 원리금 1,000만원을 넘게 갚으면 더 갚아도 공제는 늘지 않습니다. 가령 2억원을 연 4%로 빌려 이자만 내도 한 해 800만원이고, 40%면 320만원입니다.

400만원을 꽉 채우면 15% 세율 구간에서는 소득세 60만원, 지방소득세까지 66만원이 줄어듭니다. 같은 400만원이라도 6% 구간이면 26만4,000원, 24% 구간이면 105만6,000원으로, 세율 구간에 따라 네 배 차이가 납니다.

청약통장과 한도를 나눠 씁니다

주택청약종합저축 공제(조세특례제한법 제87조 제2항)는 연 300만원 납입의 40%, 최대 120만원입니다. 그런데 이 120만원과 전세대출 공제를 합쳐서 400만원입니다.

전세대출로 이미 400만원을 채웠다면 청약통장 공제는 들어갈 자리가 없습니다. 청약통장은 공제 목적보다 청약 자격 때문에 유지하는 것으로 보시는 편이 맞습니다.

신청 방법

1. 대출 은행에서 주택자금 상환증명서(또는 간소화 자료)를 확인합니다.
2. 임대차계약서 사본, 주민등록등본(세대주·무주택 확인)을 준비합니다.
3. 회사 연말정산 때 주택자금 공제란에 넣습니다.
4. 어떤 대출이 “주택임차자금 차입금”에 해당하는지(대출 기관, 차입 시기)는 대통령령에 정해져 있으니 은행에 공제 대상 여부를 먼저 물어보세요.

자주 틀리는 것

첫째, 이자만 되는 줄 아는 경우입니다. 원금 상환액도 들어갑니다.

둘째, 청약 공제와 따로 400만원씩인 줄 아는 경우입니다. 합쳐서 400만원입니다.

셋째, 오피스텔은 안 되는 줄 아는 경우입니다. 조문이 “주거에 사용하는 오피스텔”을 넣었습니다.

넷째, 12월에 집을 사도 되는 줄 아는 경우입니다. “과세기간 종료일 현재” 무주택이어야 합니다. 12월 31일에 집이 있으면 그 해 공제는 빠집니다.

이 글이 답하지 못하는 것

공제 대상 주택 규모, 대출을 받은 시기(입주 전후 기간), 대출 기관 요건은 대통령령에 있어 이 글에서 숫자로 정리하지 못했습니다. 버팀목 같은 정책 대출이 요건을 어떻게 충족하는지도 대출 상품별로 확인하셔야 합니다.