[오피스텔] 평택 지산동 화신노블레스1 경매 2024타경5538 | 최저가 9,114만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 평택 오피스텔 경매 지산동 화신노블레스1(2024타경5538) 물건을 살펴봅니다.

경기도 평택시 지산동 화신노블레스1 2층 203호(전용 59.71㎡, 약 18.1평 오피스텔)가 두 번 유찰돼 9,114만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 8,600만원의 49%이고, 도시철도 1호선 송탄역이 근거리에 있다고 감정서에 적혀 있습니다.

그런데 같은 건물 같은 면적의 가장 최근 실거래는 2025년 11월 1억원입니다. 감정가가 많이 높은 걸까요? 같은 건물 거래를 같이 열어 보겠습니다.

같은 건물 거래가 1억~1억 8,000만원으로 갈려 감정가를 그대로 믿기 어렵습니다.

핵심 쟁점 · 전용 59.71㎡(약 18.1평), 방 2개·거실·주방이 있는 14층 건물의 2층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 1억 8,600만원의 49%인 9,114만원부터 시작합니다. · 자료상 임차인 내역은 없고, 말소기준권리는 2016년 1월 29일 근저당권입니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경5538
소재지	평택시 지산동 지산동 화신노블레스1 2층203호
면적	전용 59.71㎡ (18.1평)
감정가	1억 8,600만원
최저가	9,114만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	911만 4,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	자료상 임차인 내역이 없고 근저당권 경매라 권리는 단순해 보입니다. 다만 같은 건물 실거래 폭이 커서 최저가 9,114만원이 싼지 따져 봐야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 평택지원 경매2계
경매 종류	임의경매 (청구금액 4억 3,243만 1,600원)
경매 개시	2024년 12월 26일
매각 장소	1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 4억 3,243만 1,600원으로 감정가보다 크지만, 이 금액은 입찰가와 직접 관계가 없습니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 근저당권자, 배당요구권자, 임차인이 있고, 경매개시는 2024년 12월 26일입니다.

참고 감정서에 '203호 외 2개호'라고 적힌 이유는? 감정평가서에 대상이 ‘제2층 제203호 외 2개호’라고 적혀 있습니다. 같은 사건에서 다른 호실과 함께 평가된 것인지 이 자료만으로는 알 수 없습니다. 입찰할 물건이 203호 하나인지 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 평택시 송탄로 435, 2층203호 (지산동,화신노블레스1)
전용면적	59.71㎡ (18.1평)
대지권	9.3㎡ (2.8평)
건물	철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 203호 (오피스텔, 2015년 7월 2일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 504만원

감정평가서에 오피스텔 용도(방 2, 욕실 겸 화장실 1, 주방, 거실)로 이용 중이고 승강기, 화재탐지·스프링클러·옥내소화전, 개별난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장 조사 때 문이 닫혀 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

평택 지산동 입지와 주변

건물은 평택지산초등학교 북서쪽 가까이, 송탄로변에 있습니다. 부근은 상업·업무용 부동산이 있고 뒤쪽은 주거용 부동산과 근린생활시설이 섞여 있으며, 주위환경은 ‘보통’입니다.

차량 접근이 가능하고 노선버스승강장이 인근에 있으며, 도시철도 1호선 송탄역이 근거리에 있다고 적혀 있습니다. 거리는 지도로 확인하세요.

토지는 동쪽 왕복 4차선 도로에 접합니다.

PRICE

지산동 화신노블레스1 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.31	1억 8,600만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	1억 3,020만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.16	9,114만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	6,379만 8,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	4,465만 9,000원 (24%)	–

감정가는 1억 8,600만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 실거래는 2025년 11월 1억원(9층), 9월 1억 8,000만원(4층), 2025년 2월 1억 2,400만원(8층), 1월 1억 1,500만원(8층)으로 층과 시기에 따라 크게 다릅니다.

가장 최근 거래도 2025년 11월이라 1년 가까이 지났습니다.

최저가 9,114만원은 가장 최근 거래(1억원)보다 886만원 낮습니다. 24개월 평균 거래가는 약 1억 5,129만원(7건)입니다.

또 유찰되면 6,379만 8,000원까지 내려갑니다.

월세는 2026년 5월 보증금 800만원에 월 50만원(8층), 3월 보증금 500만원에 월 70만원(2층) 거래가 있습니다. 월 50만~70만원을 기준으로 1년 월세는 600만~840만원이고, 최저가 대비 단순 수익률은 6%대~9%대입니다(세금·수리비·보증금 반영 전).

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 지산동 화신노블레스1 2024타경5538 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

자료에는 임차인 내역이 없습니다. 이해관계인에 ‘임차인’이 있다고 적혀 있지만 보증금과 전입일은 나와 있지 않습니다.

현장 조사 때 문이 닫혀 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에 등재된 사람이 없습니다.

그래서 실제로 비어 있는지, 전입 신고 없이 사는 사람이 있는지는 현장에서 확인해야 합니다.

RIGHTS

지산동 화신노블레스1 권리 분석

말소기준권리	2016.01.29. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2016년 1월 29일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 가압류·압류 같은 권리는 낙찰되면 지워집니다.

자료상 대항력 있는 임차인은 없어 인수할 보증금도 없어 보입니다. 다만 명세서 원문에서 임차인 칸을 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순하지만 시세 차이가 큽니다 자료상 인수할 권리는 없어 보입니다. 하지만 같은 건물 실거래가 1억~1억 8,000만원으로 갈려 있어, 최저가 9,114만원이 싼지는 시세 확인 뒤에 판단해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 911만 4,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 없으면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도입니다. 누가 살고 있다면 집을 넘겨받는 협의가 필요합니다. 비용은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 주택이 아닌 건축물로 보아 취득세가 4.6% 안팎인 경우가 많습니다. 주거용 사용과 주택 수 포함 여부에 따라 달라질 수 있으니 평택시청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1최근 실거래: 2025년 11월 이후 거래가 있는지 국토교통부 실거래가에서 다시 확인하세요. 2감정서 ‘외 2개호’: 입찰 대상이 203호 하나인지 사건기록에서 확인하세요. 3점유자: 문이 닫혀 있었으니 비어 있는지 현장에서 확인하세요. 4관리비: 오피스텔 관리비 체납이 있는지 관리사무소에서 확인하세요. 5월세 수요: 같은 건물 월세가 월 50만~70만원인데, 공실 여부를 중개사무소에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 감정가의 49% ＋ 가장 최근 실거래(1억원)보다도 낮은 최저가 ＋ 자료상 인수할 임차인 보증금 없음 ＋ 도시철도 1호선 송탄역, 송탄로 인근	－ 감정가가 일부 거래보다 높아 ‘49%’가 착시일 수 있음 － 같은 건물 실거래 폭이 커서 시세 판단이 어려움 － 내부를 아무도 보지 못함 － 오피스텔이라 취득세가 높을 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리관계는 복잡하지 않습니다. 근저당권 경매이고 자료상 인수할 임차인 보증금이 없습니다.

최저가 9,114만원은 가장 최근 실거래 1억원보다도 낮습니다.

하지만 같은 건물 거래가 1억원부터 1억 8,000만원까지 섞여 있어서 ‘49%’를 반값으로 믿기는 어렵습니다. 최근 월세 50만~70만원을 기준으로 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 화신노블레스1 2024타경5538 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 8,600만원의 49%인 9,114만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 911만 4,000원입니다.

Q. 같은 건물 실거래가 왜 이렇게 다른가요?

A. 자료에는 층과 시기만 있고 이유는 없습니다. 같은 면적이어도 1억원~1억 8,000만원 거래가 섞여 있으니 거래 상세를 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 평택지원 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 6,379만 8,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)