[빌라] 양천구 신월동 씨티하우스 경매 2025타경11135 | 최저가 8,585만 2,000원(33%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 양천구 빌라 경매 신월동 씨티하우스(2025타경11135) 물건을 살펴봅니다.

양천구 신월동 월정초등학교 북서쪽 씨티하우스 4층 401호(전용 29.37㎡, 약 8.9평)가 다섯 번 유찰돼 8,585만 2,000원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 6,200만원의 33%이고, 2019년 12월에 사용승인된 비교적 새 건물입니다.

같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2억 1,000만원입니다. 실거래의 절반도 안 되는 값인데 왜 다섯 번이나 유찰됐을까요? 점유자와 권리부터 살펴보겠습니다.

최저가는 실거래의 41%인데, 왜 다섯 번이나 지나쳤을까요?

핵심 쟁점 · 전용 29.37㎡(약 8.9평) 다세대주택, 지상 6층 건물의 4층입니다. · 다섯 번 유찰돼 감정가 2억 6,200만원의 33%인 8,585만 2,000원부터 시작합니다. · 점유자로 보이는 사람이 있지만 말소기준권리(2023년 가압류)보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경11135
소재지	양천구 신월동 신월동 씨티하우스 제4층 제401호
면적	전용 29.37㎡ (8.9평)
감정가	2억 6,200만원
최저가	8,585만 2,000원 (감정가 33%, 5회 유찰)
입찰보증금	858만 5,200원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	말소기준권리가 2023년 가압류이고 점유자로 보이는 사람의 전입이 그보다 늦어서, 서류상 떠안을 보증금은 보이지 않습니다. 다섯 번 유찰된 이유는 자료로 알 수 없으니 현장 확인이 먼저입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 2,300만원)
경매 개시	2025년 7월 23일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 2,300만원입니다.

이해관계인과 신청자 정보는 명세서에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제4층 제401호
전용면적	29.37㎡ (8.9평)
대지권	23.52㎡ (7.1평)
건물	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 4층 401호 (다세대주택, 2019년 12월 23일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 965만원

감정평가서에 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기가 갖춰져 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 잠겨 아무도 만나지 못해 내부 상태는 확인되지 않았습니다.

내부구조도가 2장 첨부돼 있습니다.

LOCATION

양천구 신월동 입지와 주변

건물은 감정평가서 기준 서울월정초등학교 북서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 섞여 있고 주위환경은 ‘보통’입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장이 있습니다. 북동쪽으로 폭 약 16m 도로에 붙어 있고 토지는 자루형입니다.

지하철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신월동 씨티하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.05.07	2억 6,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.06.17	2억 960만원 (80%)	유찰
3회	2026.08.04	1억 6,768만원 (64%)	유찰
4회	2026.09.02	1억 3,414만 4,000원 (51%)	유찰
5회	2026.10.13	1억 731만 5,000원 (41%)	유찰
6회	2026.11.11	8,585만 2,000원 (33%)	이번 입찰
7회 (또 유찰되면)	미정	6,868만 2,000원 (26%)	–
8회 (또 유찰되면)	미정	5,494만 6,000원 (21%)	–

감정가는 2억 6,200만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 5월 2억 1,000만원(4층, 29.37㎡) 한 건뿐입니다.

거래가 한 건이라 시세로 확정하기는 어렵습니다.

최저가 8,585만 2,000원은 그 실거래의 41% 수준입니다. 또 유찰되면 6,868만 2,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 전세는 2026년 9월 2억 900만원(4층), 6월 1억 9,000만원(4층)이 있고, 월세는 3월 보증금 200만원에 월 87만원(3층) 한 건이 있습니다. 월 87만원 기준 단순 계산하면 1년 월세 1,044만원으로 최저가 대비 12%대지만, 한 건뿐이고 세금·수리비를 빼기 전 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신월동 씨티하우스 2025타경11135 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.02.24	없음

전입세대확인서에 소유자가 아닌 한 세대가 올라 있어 법원이 그 사람을 임차인으로 적었습니다. 2025년 2월 24일 전입이고, 보증금과 확정일자는 자료에 나오지 않습니다.

실제 임차인인지는 확인되지 않았습니다.

현황조사 때 문이 잠겨 아무도 만나지 못했습니다. 지금도 살고 있는지는 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

신월동 씨티하우스 권리 분석

말소기준권리	2023.12.27. 가압류
법원 특이사항	없음 (매각물건명세서에 특별한 비고가 적혀 있지 않음)

말소기준권리는 2023년 12월 27일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

점유자로 보이는 사람은 2025년 2월에 전입해 가압류보다 늦어서 대항력이 없습니다. 보증금이 있더라도 낙찰자가 돌려줄 의무는 없는 것으로 보입니다. 명세서에 인수되는 권리가 적혀 있는지는 원문으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 인수할 권리는 안 보이지만, 왜 유찰됐는지 모릅니다 서류상 대항력 있는 임차인은 없고 전입자는 말소기준권리보다 늦습니다. 다섯 번 유찰된 사정은 자료에 없으니 현장과 관리사무소에서 확인하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 858만 5,200원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 있다면 인도명령(낙찰자가 법원에 신청해 비우게 하는 절차)으로 풀 수 있는 경우가 많지만, 이사비 협의 금액은 자료에 없습니다. 빈집이면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도가 남습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 1억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 양천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유자: 지금 사람이 사는지, 그 사람이 소유자와 어떤 관계인지 확인하세요. 2관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 3유찰 이유: 다섯 번 유찰된 사정을 중개사무소와 사건기록에서 알아보세요. 4실거래·전세: 같은 건물 최근 거래와 전세를 보고 입찰가를 정하세요. 5명세서 원문: 인수되는 권리가 적혀 있지 않은지 직접 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 최근 실거래의 41% 수준 ＋ 2019년 사용승인된 비교적 새 건물, 승강기 있음 ＋ 전입자가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음 ＋ 북동쪽 폭 16m 도로	－ 전용 8.9평 소형 － 내부를 아무도 보지 못함 － 실거래가 한 건뿐이라 시세 기준이 약함 － 다섯 번 유찰된 이유를 모름

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

서류만 보면 가격이 매력적이고 인수할 권리도 보이지 않습니다. 다섯 번 유찰된 것은 소형 빌라라서 외면받았거나, 자료에 드러나지 않는 사정이 있을 수 있습니다.

어느 쪽인지는 이 자료로는 알 수 없습니다.

감정가 2억 6,200만원은 실거래보다 높아서 ‘33%’라는 숫자는 착시일 수 있습니다. 실거래 2억 1,000만원 기준으로 보시고, 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 씨티하우스 2025타경11135 최저가는 얼마인가요?

A. 다섯 번 유찰돼 감정가 2억 6,200만원의 33%인 8,585만 2,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 858만 5,200원입니다.

Q. 점유자의 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닌 것으로 보입니다. 점유자로 보이는 사람의 전입이 말소기준권리(2023년 가압류)보다 늦어 대항력이 없습니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 다음 회차 최저가는 6,868만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)