[오피스텔] 수원 금곡동 커낼파크 경매 2025타경59480 | 최저가 1억 1,130만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 수원 오피스텔 경매 금곡동 커낼파크(2025타경59480) 물건을 살펴봅니다.

수원 호매실 공공주택지구 상업지대에 있는 커낼파크 오피스텔(전용 30.41㎡, 약 9.2평)이 한 번 유찰돼 1억 1,130만원부터 시작합니다. 감정가 1억 5,900만원의 70%입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 1억 5,900만원에 대항력까지 있는 세입자의 주택임차권등기가 붙어 있습니다. 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는 것 아닐까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증금을 대신 내준 보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 지우겠다고 냈습니다.

핵심 쟁점 · 전용 30.41㎡(약 9.2평) 오피스텔, 지상 10층 건물의 3층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 1억 5,900만원의 70%인 1억 1,130만원부터 시작합니다. · 세입자 보증금 1억 5,900만원에 대항력이 있고 임차권등기도 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경59480
소재지	수원시 권선구 금곡동 금곡동 커낼파크 3층316호
면적	전용 30.41㎡ (9.2평)
감정가	1억 5,900만원
최저가	1억 1,130만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,113만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자와 임차권등기가 있지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 같은 면적 실거래가 없어 가격은 따로 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 5,900만원)
경매 개시	2025년 12월 18일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 권리를 넘겨받았다고 명세서에 적혀 있습니다.

청구금액은 1억 5,900만원이고 경매개시결정일은 2025년 12월 18일입니다. 이해관계인에는 임차권자, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 확약서에 뭐라고 적혀 있나요? 명세서 요지는 이렇습니다. 주택도시보증공사가 2026년 6월 1일 ‘임차보증금에 대해 우선변제권(먼저 돈을 받을 권리)만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 확약서를 냈습니다. 원문과 법적 효력은 법원 사건기록에서 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층316호
전용면적	30.41㎡ (9.2평)
대지권	6.87㎡ (2.1평)
건물	철근콘크리트구조 지하 5층~지상 10층 건물의 3층 316호 오피스텔입니다. 사용승인일은 2020년 5월 15일입니다.
전용 평당 최저가	약 1,210만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 지역난방에 의한 개별난방, 승강기, 소화설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 닫혀 있어 소유자와 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

수원 금곡동 입지와 주변

건물은 금곡동행정복지센터 동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 수원호매실 공공주택지구 안의 일반상업지대로, 상업·업무용 건물, 공원, 아파트단지가 섞여 있습니다.

차 출입이 자유롭고 가까이에 간선도로와 버스정류장이 있으며 교통은 ‘보통’으로 평가됐습니다. 서쪽·남쪽으로 폭 약 15미터 도로, 북쪽으로 보행자도로에 접해 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

금곡동 커낼파크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.14	1억 5,900만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	1억 1,130만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	7,791만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	5,453만 7,000원 (34%)	–

감정가는 1억 5,900만원입니다. 같은 건물 거래는 면적이 달라 바로 비교하기 어렵습니다.

36.88㎡가 2026년 7월 1억 8,000만원(7층), 5월 1억 5,000만원(9층)에 거래됐고, 같은 면적(30.41㎡) 거래는 확인되지 않습니다..

최근 12개월 같은 건물 거래는 2건뿐이라 평균(1억 6,500만원, ㎡당 약 447만원)을 그대로 믿기는 어렵습니다. 참고로 ㎡당 447만원에 30.41㎡를 단순히 곱하면 1억 3,600만원쯤이고, 최저가 1억 1,130만원은 그보다 낮습니다.

또 유찰되면 7,791만원까지 내려갑니다.

같은 건물 같은 면적의 최근 월세는 보증금 250만원에 월 80만원(9월, 9층), 보증금 1,000만원에 월 65만~70만원(3~4월)입니다. 월 65만~80만원이면 1년 780만~960만원으로, 최저가 대비 단순 수익률이 7~8%대입니다.

세금·수리비·공실은 뺀 숫자가 아닙니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 금곡동 커낼파크 2025타경59480 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.09.10	있음

명세서에 세입자가 2021년 9월 10일 전입, 같은 날 확정일자, 보증금 1억 5,900만원으로 적혀 있습니다. 2023년 10월 12일 주택임차권등기를 했고, 신청채권자가 임차보증금을 대신 갚았다고 합니다.

임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

현황조사 때 문이 닫혀 있었고 전입세대확인서에도 등재된 세대가 없었습니다. 빈집일 가능성이 있지만 점유 관계는 확인이 필요하다고 조사서에 적혀 있습니다.

RIGHTS

금곡동 커낼파크 권리 분석

말소기준권리	2025.12.18.강제경매개시결정
법원 특이사항	주택도시보증공사가 2026년 6월 1일 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 제출함. 임차권등기(2023년 10월 12일)이며 신청채권자가 임차권자의 보증금을 대신 갚음

자료에 적힌 가장 앞선 권리는 2025년 12월 18일 강제경매개시결정 등기입니다. 그보다 앞선 근저당 같은 담보권은 자료에 보이지 않습니다.

세입자는 2021년에 전입해 경매 등기보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 보증금을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

다만 최종 판단은 명세서 원문과 법원 기록으로 하세요.

권리 판정 · 주의 확약서로 인수 부담은 줄었지만 가격 근거가 약합니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만 보증공사의 확약서가 제출됐습니다. 다만 같은 면적 실거래가 없고 확약서 원문을 직접 확인해야 하므로, 입찰 전 확인할 일이 남아 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,113만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 세입자는 이미 이사한 것으로 보이고 전입세대확인서에도 등재자가 없습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남지만, 현장 확인은 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 주거용으로 쓰는 오피스텔로 보고, 6억원 이하 1주택 기준이면 취득세는 1%대입니다. 업무용이거나 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 수원시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서와 법원 기록에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 3관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 4실제 시세: 같은 면적 매매가 없으므로 인근 중개사무소에서 30㎡대 오피스텔 시세를 확인하세요. 5월세: 보증금 1,000만원에 월 65만~70만원, 보증금 250만원에 월 80만원을 기준으로 수익을 계산하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 대항력·임차권등기 부담이 줄어든 것으로 보임 ＋ 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70% ＋ 최근 월세 거래가 확인됨 ＋ 신축급(2020년 사용승인), 승강기 있음	－ 같은 면적 실거래가 없어 적정가 판단이 어려움 － 내부를 아무도 보지 못함 － 확약서 효력은 서류로 직접 확인해야 함 － 전용 9.2평 소형

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 세입자, 임차권등기, 보증금 1억 5,900만원’만 보면 겁이 나는 물건입니다. 하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 지우겠다고 확약했기 때문에, 서류상 위험은 많이 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 가격입니다. 같은 면적 거래가 없고 같은 건물 거래도 두 건뿐이라, 최저가가 싼지는 인근 시세를 직접 확인해야 합니다.

월세 65만~80만원을 기준으로 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 커낼파크 2025타경59480 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 5,900만원의 70%인 1억 1,130만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,113만원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자의 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닌 것으로 보입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 7,791만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)