[빌라] 구로구 오류동 해주빌라 경매 2024타경103790 | 최저가 1억 4,300만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 구로구 빌라 경매 오류동 해주빌라(2024타경103790) 물건을 살펴봅니다.

서울 구로구 오류동 서울오류초등학교 남서쪽 가까이 해주빌라 3층 301호(전용 65.37㎡, 약 19.8평)가 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가 그대로 1억 4,300만원입니다.

그런데 같은 동네 비슷한 면적 빌라는 3억원대에 거래되는데, 이 가격은 너무 낮지 않을까요? 이유는 이 물건이 집 전체가 아닌 지분이기 때문입니다. 지분 경매는 어떤 점을 조심해야 할까요?.

건물의 4분의 2, 토지의 528분의 60 지분만 나온 물건입니다.

핵심 쟁점 · 전용 65.37㎡(약 19.8평) 다세대주택, 4층 건물의 3층입니다. 2002년 사용승인됐습니다. · 신건이라 감정가 1억 4,300만원이 그대로 최저가입니다. 입찰보증금은 1,430만원입니다. · 건물은 4분의 2, 토지는 528분의 60 지분만 매각합니다. 공유자는 우선매수권을 1회 행사할 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경103790
소재지	구로구 오류동 오류동 해주빌라 제3층 제301호
면적	전용 65.37㎡ (19.8평)
감정가	1억 4,300만원
최저가	1억 4,300만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,430만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	빌라 한 채가 아니라 건물 4분의 2, 토지 528분의 60 지분만 매각됩니다. 세입자 문제는 자료에 보이지 않지만, 나머지 공유자와의 관계가 가장 큰 변수입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매10계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 8,379만 9,685원)
경매 개시	2024년 2월 7일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 건물분 경매개시결정은 2024년 2월 8일, 토지분은 2026년 1월 8일이고, 두 가지가 한꺼번에(일괄) 매각됩니다.

청구금액은 약 1억 8,380만원입니다. 이해관계인에는 공유자, 채권자, 교부권자가 있습니다.

참고 지분 매각은 무엇이 다른가요? 집 한 채를 여러 사람이 나눠 가진 상태에서 한 사람의 몫만 경매에 나온 것입니다. 낙찰자는 남은 공유자와 함께 집을 쓰는 사이가 되고, 혼자 팔거나 쓰기 어렵습니다. 또 명세서에는 ‘공유자가 우선매수를 신고하면 같은 가격에 가져갈 수 있다’는 내용이 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 구로구 오류동 9-110 해주빌라 제3층 제301호
전용면적	65.37㎡ (19.8평)
건물	철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호입니다. 건축물대장상 다세대주택이고 2002년 1월 7일 사용승인됐습니다.

감정평가서에 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방이 있다고 적혀 있습니다. 내부구조도가 붙어 있습니다.

현황조사 때 채무자 겸 소유자를 만나 경매 안내문을 건넸고, 외국인체류확인서에는 등재자가 없습니다. 실제 내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

구로구 오류동 입지와 주변

건물은 서울오류초등학교 남서쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 평가했습니다.

차로 근처까지 갈 수 있고 버스정류장이 가깝습니다. 오류동역(1호선)은 비교적 거리가 멀다고 감정평가서에 적혀 있습니다.

도로는 남서쪽 약 5~6m, 남동쪽 약 4m 포장도로에 접합니다.

PRICE

오류동 해주빌라 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.13	1억 4,300만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,440만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	9,152만원 (64%)	–

감정가는 1억 4,300만원으로, 건물 4분의 2 지분과 토지 528분의 60 지분에 대한 값입니다. 오류동 비슷한 면적의 최근 실거래는 대부분 2억 6,000만~4억원대(55~69㎡)이고, 12개월 평균은 약 3억 3,490만원(47건)입니다.

단순히 지분을 두 배로 보면 약 2억 8,600만원 수준인데, 지분 비율 계산이 정확한지는 법원 자료로 확인하세요.

지분은 전체보다 훨씬 팔기 어렵기 때문에 싸게 보이는 것입니다. 또 유찰되면 1억 1,440만원까지 내려갑니다.

비슷한 면적 월세는 보증금 2,000만~2억원대에 월 20만~75만원 거래가 있고, 전세는 1억 3,650만~2억 3,000만원대입니다. 지분만으로는 월세를 받기 어려워 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 오류동 해주빌라 2024타경103790 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

자료에는 등록된 임차인이 없습니다. 현황조사에서 채무자 겸 소유자를 직접 만나 경매 안내문을 건넸고, 외국인체류확인서에는 등재자가 없습니다.

소유자나 가족이 살고 있을 가능성이 높습니다. 지분만 사면 이 사람과 함께 쓰는 관계가 되니, 점유 상태는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

오류동 해주빌라 권리 분석

말소기준권리	목록1 : 2024. 2. 8. 경매개시결정 목록2 : 2026. 1. 8. 경매개시결정
법원 특이사항	지분매각이며 일괄매각입니다(목록2 토지는 목록1 건물 대지권의 목적인 토지 중 2토지에 관한 것). 특별매각조건으로, 공유자가 우선매수신고를 했다가 보증금을 내지 않아 효력을 잃으면 그 공유자는 다음 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없습니다(공유자의 우선매수신고는 1회에 한함).

자료에서 가장 빠른 권리는 건물분 2024년 2월 8일 경매개시결정입니다. 등기부상 근저당권이나 가압류는 자료에 나오지 않아 말소기준권리가 따로 있는지 확인이 필요합니다.

임차인이 자료에 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 보이지 않습니다. 다만 지분 경매의 핵심은 보증금이 아니라 나머지 공유자입니다.

공유자는 우선매수권으로 같은 가격에 지분을 가져갈 수 있습니다. 내가 낙찰자가 돼도 공유자가 나서면 물건을 놓칠 수 있습니다.

권리 판정 · 주의 권리는 단순하지만 지분이라 쓰기도 팔기도 어렵습니다 세입자 문제는 보이지 않습니다. 하지만 건물 4분의 2, 토지 528분의 60 지분만 사면 나머지 공유자와 합의가 안 될 경우 쓰기도 팔기도 어렵습니다. 공유자 우선매수와 공유물분할 가능성을 알고 입찰하셔야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,430만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 지분만 사면 혼자 점유할 수 없고, 소유자(나머지 공유자)가 살고 있다면 함께 쓰는 사이가 됩니다. 어떻게 풀지는 공유자와 협의하거나 법적 절차를 따져야 하니 전문가에게 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 지분이라 계산이 달라질 수 있고, 이미 집이 있으면 세율이 달라지니 구로구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1지분 비율과 다른 공유자: 등기부에서 나머지 지분을 누가 가졌는지 확인하세요. 2공유자 우선매수: 입찰 뒤 공유자가 나서면 낙찰이 취소되는 것과 같으니 대비하세요. 3점유자: 소유자를 만났으니 실제 거주 여부와 점유 권원을 확인하세요. 4관리비 체납: 관리사무소에 밀린 관리비가 있는지 확인하세요. 5나중에 팔 방법: 지분을 어떻게 정리할지(공유자에게 팔기, 분할 청구) 미리 생각하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 신건 가격이 낮게 시작(1억 4,300만원) ＋ 임차인과 다른 권리가 자료에 보이지 않음 ＋ 2002년 사용승인, 도시가스 개별난방	－ 건물 4분의 2, 토지 528분의 60 지분만 매각 － 공유자 우선매수 가능 － 지분은 팔기 어렵고 소유자와 함께 써야 함 － 오류동역이 비교적 멀다고 평가됨

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

같은 동네 비슷한 면적 빌라가 3억원대인데 이 물건이 1억 4,300만원인 이유는 간단합니다. 집 전체가 아니라 지분이기 때문입니다.

세입자 문제가 보이지 않는 것은 장점이지만, 지분의 한계를 넘어서지는 못합니다.

낙찰받아도 혼자 살거나 팔기 어렵고, 공유자가 우선매수로 가져갈 수도 있습니다. 처음이라면 지켜보시고, 꼭 도전하신다면 등기부로 나머지 지분과 공유자를 확인한 뒤 어떻게 정리할지 출구를 미리 정하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 해주빌라 2024타경103790 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 1억 4,300만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,430만원입니다.

Q. 지분만 낙찰받으면 어떻게 되나요?

A. 나머지 공유자와 함께 쓰는 관계가 됩니다. 공유자와 협의하거나 공유물분할 같은 절차가 필요할 수 있고, 공유자는 우선매수를 신고해 같은 가격에 가져갈 수도 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 1,440만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)