[주택] 용산구 용산동2가 다가구주택 경매 2025타경51513 | 최저가 3,181만 1,000원(41%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용산구 주택 경매 용산동2가 다가구주택(2025타경51513) 물건을 살펴봅니다.

서울 용산구 용산동2가 용암초등학교 북서쪽 가까이에 있는 다가구주택(토지 118.6㎡, 약 35.9평)이 네 번 유찰돼 3,181만 1,000원까지 내려왔습니다. 같은 동네 단독·다가구 최근 거래가 10억원 안팎이니 숫자만 보면 말도 안 되게 싸 보입니다.

그런데 이 물건은 집 전체가 아니라 공유 지분으로 나온 것입니다. 지분만 사면 그 집에 들어가 살 수 있을까요? 세입자 세 세대는 어떻게 될까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

7,766만원 감정가는 집 전체가 아니라 지분 값으로 보입니다.

꼭 먼저 보세요 · 연와조(붉은 벽돌) 2층 주택 1동(1층 27평5홉, 2층 27평)과 토지 118.6㎡를 지분으로 매각합니다. · 네 번 유찰돼 감정가 7,766만 3,930원의 41%인 3,181만 1,000원부터 시작합니다. · 전입일이 경매개시보다 빠른 대항력 있는 세입자 3세대가 자료에 나옵니다. 그중 보증금 1억원 세입자는 확정일자가 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51513
소재지	용산구 용산동2가 용산동2가 다가구주택
감정가	7,766만 3,930원
최저가	3,181만 1,000원 (감정가 41%, 4회 유찰)
입찰보증금	318만 1,100원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	서울 용산의 다가구주택이지만 매각되는 것은 집 전체가 아닌 지분입니다. 대항력 있는 세입자 세 세대와 경계가 불분명한 땅까지 겹쳐 있어 확인할 것이 많습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울서부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 5억 8,910만 970원)
경매 개시	2025년 5월 29일
매각 장소	신관 제209호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 2025년 5월 29일 접수됐고 경매개시결정은 5월 30일입니다.

청구금액은 약 5억 8,910만원입니다. 이해관계인에는 공유자, 임차인, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 '공유자 우선매수'가 뭔가요? 명세서 비고에 ‘공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음’이라고 적혀 있습니다. 같은 집을 나눠 가진 다른 공유자가 있으면, 낙찰자가 정해져도 그 가격에 먼저 사겠다고 나설 수 있다는 뜻입니다. 공유자가 누구인지, 지분이 얼마인지는 자료에 없으니 등기부와 감정평가서에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 용산구 용산동2가 5-1425
대지권	118.6㎡ (35.9평)
건물	연와조 평옥개 2층 주택 1동. 건축물대장이 없어 등기부 기준으로 평가했다고 명세서 비고에 적혀 있습니다.

감정평가서에 위생·급배수·난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 감정평가사가 문이 닫혀 있고 협조를 받지 못해 대부분의 내부 구조와 마감을 보지 못했다고 밝혔습니다.

내부 상태는 알 수 없다고 생각하셔야 합니다.

LOCATION

용산구 용산동2가 입지와 주변

건물은 용암초등학교 북서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 주거용·주상용·업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 근처까지 갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

토지는 제1종일반주거지역이면서 도시자연공원구역에 걸쳐 있다고 적혀 있으니, 건축과 이용 제한은 구청에서 확인하세요.

PRICE

용산동2가 다가구주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.30	7,766만 3,930원 (100%)	유찰
2회	2026.08.04	6,213만 1,000원 (80%)	유찰
3회	2026.09.08	4,970만 5,000원 (64%)	유찰
4회	2026.10.13	3,976만 4,000원 (51%)	유찰
5회	2026.11.17	3,181만 1,000원 (41%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	2,544만 9,000원 (33%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	2,035만 9,000원 (26%)	–

감정가는 7,766만 3,930원인데, 같은 동네(용산동2가) 단독·다가구의 최근 거래는 5억 3,000만원(작은 단독)부터 47억원까지 다양하고, 다가구만 보면 10억 5,000만원~25억원입니다. 12개월 평균은 약 17억 2,193만원(22건)입니다.

감정가가 이만큼 낮은 것은 집 전체가 아닌 지분 값이기 때문으로 보입니다. 지분 비율은 자료에 없습니다.

최저가 3,181만 1,000원은 지분 값에 대한 가격입니다. 또 유찰되면 2,544만 9,000원까지 내려갑니다.

싸 보이는 숫자만 보고 시세와 직접 비교하면 안 됩니다.

근처 월세는 보증금 500만원에 월 65만원(21㎡ 단독), 보증금 600만원에 월 49만원(28.5㎡ 다가구) 같은 거래가 있습니다. 하지만 지분만으로는 월세를 직접 받기 어려워 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 용산동2가 다가구주택 2025타경51513 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	1975.06.10	있음
전입 세대 2	2024.06.18	있음
전입 세대 3	2022.10.14	있음

세입자 3세대가 자료에 있습니다. 1975년 6월 10일, 2022년 10월 14일, 2024년 6월 18일에 각각 전입했고, 모두 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다.

보증금은 2024년 6월 전입 세대만 1억원으로 나오고 나머지는 자료에 없습니다.

확정일자는 세 세대 모두 자료에 나오지 않습니다. 배당을 제대로 받지 못하면 보증금 문제가 낙찰자에게 올 수 있으니 매각물건명세서와 법원 사건기록에서 꼭 확인하세요.

현황조사에서도 점유 관계는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

RIGHTS

용산동2가 다가구주택 권리 분석

말소기준권리	2025.05.30. 경매개시결정
법원 특이사항	공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 가능. 일괄 매각이며 제시외 건물 포함. 토지 일부가 이웃 필지에 걸쳐 있는 것으로 파악됨. 현황상 토지의 지적개황이 매우 불명확함. 구분소유적 공유관계라고 주장하나 성립 여부를 확인할 수 없어 공유 지분으로 평가·매각함. 건축물대장이 없어 등기부 기준으로 평가함.

자료에 나오는 가장 빠른 권리는 2025년 5월 30일 경매개시결정입니다. 등기부상 근저당권이나 가압류는 자료에 나오지 않아, 말소기준이 되는 권리가 따로 있는지 확인이 필요합니다.

세입자 세 세대의 전입일은 모두 경매개시결정보다 빠릅니다. 그래서 자료상 세 세대 모두 대항력이 있고, 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 맡을 가능성이 있습니다.

명세서 비고에는 땅 경계가 불분명하고, 이웃 필지에 걸쳐 있다는 내용과 구분소유적 공유라는 주장이 적혀 있습니다. 이 주장이 받아들여지지 않아 지분으로 매각한다는 뜻이므로, 낙찰 뒤 실제로 쓸 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다.

권리 판정 · 위험 지분 매각에 세입자와 경계 문제까지 겹쳤습니다 집 전체가 아닌 지분이라 낙찰받아도 마음대로 쓰거나 팔기 어렵습니다. 대항력 있는 세입자 3세대, 불분명한 경계, 건축물대장 없음까지 겹쳐 있어 경험 없는 분에게는 권하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 318만 1,100원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 지분만 사면 나머지 공유자와 함께 쓰는 관계가 됩니다. 세입자 3세대가 살고 있으면 보증금 정리와 점유 정리 모두 따로 풀어야 하니 비용과 기간을 예측하기 어렵습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 지분이고 다가구주택이라 세율을 한 줄로 말씀드리기 어렵습니다. 낙찰 전에 용산구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1내 지분 비율과 다른 공유자: 등기부에서 이 물건이 전체의 몇 분의 몇인지, 다른 공유자가 누구인지 확인하세요. 2세입자 3세대: 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서와 사건기록에서 확인하세요. 3토지 경계: 이웃 필지에 걸쳐 있다는 부분과 불분명한 경계를 측량으로 확인해야 합니다. 4건축물대장 없음: 건물이 등기부만으로 평가됐으니 무허가 여부와 이용 제한을 구청에서 확인하세요. 5공유자 우선매수: 내가 낙찰자가 돼도 공유자가 같은 가격에 가져갈 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 서울 용산 위치 ＋ 최저가가 낮아 큰돈이 안 드는 입찰 ＋ 네 번 유찰돼 경쟁이 줄었을 수 있음	－ 집 전체가 아닌 지분 매각 － 대항력 있는 세입자 3세대, 확정일자 확인 안 됨 － 토지 경계 불분명, 건축물대장 없음 － 내부를 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

3,181만원이라는 숫자만 보면 용산 다가구주택을 거의 공짜로 사는 것처럼 보입니다. 하지만 감정가 자체가 집 전체가 아닌 지분 값이고, 지분 비율도 자료에는 나오지 않습니다.

시세와 직접 비교하면 안 됩니다.

여기에 대항력 있는 세입자 3세대와 불분명한 경계가 겹쳐 있어, 솔직히 처음 경매를 하시는 분께는 위험한 물건입니다. 등기부와 감정평가서로 지분 비율과 공유자를 먼저 확인하고, 그 뒤에도 마음이 가면 아주 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 용산동2가 2025타경51513 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 7,766만 3,930원의 41%인 3,181만 1,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 318만 1,100원입니다.

Q. 지분만 낙찰받으면 집에 들어가 살 수 있나요?

A. 다른 공유자가 있다면 혼자 살거나 팔기 어렵습니다. 공유자와 협의하거나 공유물분할 같은 절차가 필요할 수 있으니 전문가에게 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2,544만 9,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 용산구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)