[아파트] 강동구 강일동 고덕리엔파크1단지 경매 2025타경52410 | 최저가 10억 3,600만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 아파트 경매 강일동 고덕리엔파크1단지(2025타경52410) 물건을 살펴봅니다.

서울 강동구 강일동 고덕리엔파크1단지 105동 10층(전용 59.83㎡, 약 18.1평)이 한 번도 유찰되지 않은 채 감정가 그대로 10억 3,600만원에 나왔습니다. 입찰은 2026년 11월 16일입니다.

그런데 같은 건물 같은 면적의 최근 12개월 실거래는 6억원 한 건뿐이고, 2025년 여름에는 9억원 안팎이었습니다. 감정가는 어떻게 봐야 할까요? 게다가 세입자가 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다.

하나씩 열어 보겠습니다.

세입자는 대항력이 있는데 보증금 액수가 자료에 없습니다. 입찰 전에 꼭 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 59.83㎡(약 18.1평) 아파트, 2011년 1월 준공 15층 건물의 10층입니다. · 유찰 없이 감정가 10억 3,600만원 그대로 시작합니다. · 2020년 9월 10일 전입한 세입자는 대항력이 있으나, 보증금 액수는 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52410
소재지	강동구 강일동 강일동 고덕리엔파크1단지 105동 10층1003호
면적	전용 59.83㎡ (18.1평)
감정가	10억 3,600만원
최저가	10억 3,600만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1억 360만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	감정가와 같은 10억 3,600만원에서 시작하는 첫 경매입니다. 2020년에 전입한 세입자가 대항력이 있어 보증금을 인수할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 5억 3,037만 8,751원)
경매 개시	2025년 11월 24일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 5억 3,038만원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차인이 있습니다.

참고 감정평가서에 토지거래허가구역 표시가 있습니다 감정평가서 용도지역 칸에 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약허가구역(지정기간 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)이 적혀 있습니다. 경매 낙찰에 허가가 필요한지, 다른 조건이 있는지는 강동구청이나 법원에 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 강일동 707 고덕리엔파크1단지 105동 10층1003호
전용면적	59.83㎡ (18.1평)
대지권	41.21㎡ (12.5평)
건물	철근콘크리트구조 15층 건물 중 105동 10층 1003호 (아파트, 2011년 1월 준공, 대지권 약 41.2㎡)
전용 평당 최저가	약 5,724만원

감정평가서에 위생·급배수시설, 도시가스, 승강기, 소화전, 주차장 등 단지 시설이 갖춰져 있다고 적혀 있습니다. 현황조사에서는 세대주의 배우자를 만났고 가족이 모두 거주 중이라고 했습니다.

집 안 상태는 자료에 없으니 현장에서 확인하세요.

LOCATION

강동구 강일동 입지와 주변

건물은 5호선 강일역 인근에 있고, 주변은 대규모 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설이 섞인 주거지대로 주거환경은 양호하다고 평가됐습니다.

단지 정문 상일로변에 버스정류장이 있고, 교통 항목에는 상일동역도 인근에 있다고 적혀 있습니다. 실제 걸어서 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

강일동 고덕리엔파크1단지 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	10억 3,600만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	8억 2,880만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	6억 6,304만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 모두 10억 3,600만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 12개월 실거래는 2026년 2월 6억원(8층) 한 건뿐이고, 2025년에는 6월 9억 5,000만원(12층), 6월 8억 9,000만원(3층), 8월 9억 9,500만원(9층)이 있었습니다.

6억원 거래가 왜 그렇게 낮은지는 자료에 없습니다. 이 한 건만으로 시세를 판단하지 말고 최근 호가와 다른 거래를 더 확인하세요.

유찰되면 다음 회차는 8억 2,880만원입니다.

같은 면적 최근 월세 거래는 보증금 5,157만원에 월 36만원(2026년 10월)입니다. 월세 수익을 노리는 물건으로 보기는 어렵습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 강일동 고덕리엔파크1단지 2025타경52410 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.09.10	있음

명세서 자료에 2020년 9월 10일 전입한 세입자가 있고 대항력 있음으로 표시돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 비어 있습니다.

전입세대확인서와 주민등록표에 이 세대가 올라 있고, 가족이 직접 살고 있다고 합니다. 세입자인지 소유자 가족인지, 보증금이 얼마인지는 명세서 원문과 법원 기록에서 확인하세요.

RIGHTS

강일동 고덕리엔파크1단지 권리 분석

말소기준권리	2021.12.08. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2021년 12월 8일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 9월에 전입해 근저당보다 빨라 대항력이 있습니다. 대항력이 있으면 보증금을 배당으로 다 받지 못했을 때 남은 돈을 낙찰자가 갚아야 할 수 있습니다.

보증금 액수와 배당요구 여부가 자료에 없으므로 인수 금액이 얼마가 될지는 지금 계산할 수 없습니다.

권리 판정 · 주의 대항력 세입자의 보증금 확인이 먼저입니다 근저당 청구금액은 약 5억 3,038만원이고 감정가는 10억원이 넘어, 배당 여력은 있어 보입니다. 하지만 세입자 보증금과 배당요구 여부를 모르는 상태에서 인수 위험이 없다고 말할 수 없습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 360만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 가족이 거주 중이라고 합니다. 세입자가 보증금을 배당으로 받으면 보통 이사가 정리되지만, 보증금이 남으면 협의가 길어질 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 3.3% 낙찰가가 9억원을 넘으면 1주택 기준 취득세는 3%에 지방교육세를 더해 3%대 초반입니다. 9억원 이하면 낮아집니다. 이미 집이 있다면 달라지니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금: 매각물건명세서와 법원 사건기록에서 보증금·배당요구 여부를 확인하세요. 26억원 거래의 이유: 같은 면적 최근 실거래가 한 건뿐이니 다른 거래와 호가를 같이 보세요. 3토지거래허가구역: 감정평가서에 적힌 허가구역이 경매 낙찰에 적용되는지 구청에 확인하세요. 4점유 상태: 가족이 살고 있다고 하니 현장에서 실제 거주자와 계약 관계를 확인하세요. 5관리비: 체납 관리비가 있는지 관리사무소에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 5호선 역 인근 대단지 아파트 ＋ 유찰 없이 시작해 입찰 경쟁이 있을 수 있는 가격대 ＋ 근저당 청구금액이 감정가의 절반 정도 ＋ 승강기·주차장 등 단지 시설	－ 대항력 세입자의 보증금 액수를 모름 － 감정가가 최근 실거래보다 높아 보임 － 입찰보증금만 1억 360만원

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

감정가 그대로 나온 첫 경매라 가격 이점은 아직 없습니다. 최근 실거래가 6억원 한 건뿐이어서, 입찰 전에 지금 시세를 별도로 확인해야 합니다.

대항력 세입자가 있다는 것은 떠안을 돈이 생길 수 있다는 뜻입니다. 보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 않으시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 고덕리엔파크1단지 2025타경52410 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰 없이 감정가와 같은 10억 3,600만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 360만원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 세입자가 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 낙찰자가 인수할 수 있지만, 보증금 액수는 자료에 없으니 명세서 원문으로 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 8억 2,880만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)