[빌라] 구로구 구로동 비체빌 경매 2025타경12219 | 최저가 8,196만 1,000원(41%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 구로구 빌라 경매 구로동 비체빌(2025타경12219) 물건을 살펴봅니다.

서울 구로구 구로동 비체빌 4층 402호(전용 23.38㎡, 약 7.1평)가 네 번이나 유찰돼 8,196만 1,000원까지 내려왔습니다. 감정가는 2억 100만원이었습니다.

값이 이렇게 내려온 이유가 있을까요? 명세서에는 위반건축물 표기와 제시외 건물 포함이라는 내용이 적혀 있습니다. 어떤 뜻인지 같이 열어 보겠습니다.

감정가의 41%까지 내려왔지만 건축물대장의 위반건축물 표기는 꼭 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 23.38㎡(약 7.1평) 도시형생활주택(단지형 다세대), 6층 건물의 4층입니다. · 네 번 유찰돼 감정가의 41%인 8,196만 1,000원부터 시작합니다. · 명세서에 위반건축물 표기와 제시외 건물 포함 내용이 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경12219
소재지	구로구 구로동 구로동 비체빌 제4층 제402호
면적	전용 23.38㎡ (7.1평)
감정가	2억 10만원
최저가	8,196만 1,000원 (감정가 41%, 4회 유찰)
입찰보증금	819만 6,100원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	네 번 유찰돼 감정가 2억 100만원의 41%인 8,196만원까지 내려왔습니다. 건축물대장에 위반건축물 표기가 있고 제시외 건물이 포함돼 있어 서류 확인이 필요합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매10계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 3,560만원)
경매 개시	2025년 9월 25일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 1억 3,560만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 근저당권부질권자, 승계인, 압류권자, 교부권자, 임차인이 있습니다.

참고 위반건축물 표기는 무엇인가요? 명세서에는 ‘집합건축물대장에 위반건축물로 표기돼 있고, 위반면적 12.1㎡, 구조는 조립식패널조, 용도는 주거’라고 적혀 있습니다. 어느 부분이 이 호실과 관련되는지, 시정 요구나 이행강제금이 있는지는 구로구청과 건축물대장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제402호
전용면적	23.38㎡ (7.1평)
대지권	44.12㎡ (13.3평)
건물	철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 402호 (도시형생활주택, 2017년 11월 사용승인, 대지권 약 44.1㎡)
전용 평당 최저가	약 1,154만원

감정평가서에 기본 위생설비, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

집 안 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

구로구 구로동 입지와 주변

건물은 구로중학교 남서쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설이 섞인 지역으로 주위환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서쪽으로 폭 6m 안팎의 포장도로에 접합니다. 가장 가까운 전철역 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

구로동 비체빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.23	2억 10만원 (100%)	유찰
2회	2026.08.06	1억 6,008만원 (80%)	유찰
3회	2026.09.04	1억 2,806만 4,000원 (64%)	유찰
4회	2026.10.15	1억 245만 1,000원 (51%)	유찰
5회	2026.11.13	8,196만 1,000원 (41%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	6,556만 9,000원 (33%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	5,245만 5,000원 (26%)	–

감정가는 2억 100만원이지만, 네 번 유찰돼 최저가는 8,196만 1,000원입니다. 같은 건물 실거래는 2025년 3월 2억 9,000만원(6층)이 있으나 면적이 59.12㎡로 이 물건의 2배가 넘어 바로 비교할 수 없습니다.

또 유찰되면 6,556만 9,000원까지 내려갑니다. 같은 크기 원룸의 최근 거래는 확인 필요입니다.

같은 건물 월세는 2026년 3월 보증금 1,000만원에 월 80만원(28.63㎡, 5층) 한 건입니다. 이 물건보다 넓은 호실이지만 단순 계산하면 연 960만원으로 최저가 대비 수익률이 11%대입니다.

세금·수리비·공실은 빠진 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 구로동 비체빌 2025타경12219 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.07.16	없음

명세서 자료에 2021년 7월 16일 전입한 임차인이 한 명 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔을 때 아무도 만나지 못했고, 외국인체류확인서에 올라 있는 사람을 임차인으로 적었다고 합니다.

보증금과 확정일자는 자료에 없습니다.

점유자와 보증금은 모두 확인되지 않았으니 현장과 법원 기록에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

구로동 비체빌 권리 분석

말소기준권리	2019. 12. 12. 근저당권
법원 특이사항	제시외 건물 포함, 집합건축물대장상 위반건축물 표기(위반면적 12.1㎡, 조립식패널조, 주거 용도)

말소기준권리는 2019년 12월 12일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2021년에 전입해 근저당보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

다만 위반건축물 표기와 제시외 건물은 권리가 아니라 건물 문제입니다. 낙찰 뒤 시정 요구가 올 수 있는지는 구청에 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 인수 위험은 낮지만 건물 서류를 봐야 합니다 임차인 대항력이 없어 권리 위험은 낮아 보입니다. 하지만 위반건축물 표기와 제시외 건물 포함 내용이 있어 대출, 시정 요구, 되팔 때 영향이 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 819만 6,100원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 대항력이 없고 폐문부재로 점유 상태를 알 수 없습니다. 낙찰 후 인도명령을 신청할 수 있으나, 점유자와 연락이 되는지가 변수입니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 1억원 이하 소형 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 구로구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1위반건축물 표기: 건축물대장에서 위반 부분과 시정 요구 여부를 확인하세요. 2제시외 건물: 감정에 포함된 제시외 건물이 어느 부분인지 명세서와 감정평가서에서 확인하세요. 3점유자와 보증금: 폐문부재라 점유자를 모르니 법원 기록과 현장에서 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 밀린 관리비가 있을 수 있습니다. 5실거래·월세: 같은 크기 원룸의 최근 거래와 월세를 따로 조사해 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 41%까지 내려온 최저가 ＋ 임차인 대항력 없음(자료 기준) ＋ 같은 건물에 월세 거래가 있음 ＋ 승강기·난방설비 갖춘 2017년 준공 건물	－ 위반건축물 표기와 제시외 건물 포함 － 전용 7.1평 초소형 － 집 안과 점유자를 확인하지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

감정가의 41%라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 네 번 유찰된 데에는 위반건축물 표기와 좁은 면적이 영향을 줬을 가능성이 큽니다. 위반 표기가 이 호실에 어떤 영향을 주는지 모르면 입찰하지 않는 것이 안전합니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 그러니 구청에서 위반 내용과 시정 요구 여부를 확인하고, 문제가 크지 않다면 월세 80만원 사례를 참고하되 수리비와 공실을 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 비체빌 2025타경12219 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 2억 100만원의 41%인 8,196만 1,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 819만 6,100원입니다.

Q. 위반건축물이면 어떤 문제가 있나요?

A. 건축물대장에 위반건축물로 표기돼 있고 위반면적은 12.1㎡입니다. 시정 요구나 이행강제금이 있는지는 구로구청에서 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 6,556만 9,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)