[오피스텔] 구로구 구로동 비즈트위트블루 경매 2025타경14148 | 최저가 1억원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 구로구 오피스텔 경매 구로동 비즈트위트블루(2025타경14148) 물건을 살펴봅니다.

서울 구로구 구로동 비즈트위트블루 10층 1010호(전용 19.85㎡, 약 6.0평) 오피스텔이 한 번 유찰돼 1억원에 나왔습니다. 감정가는 1억 2,500만원이고, 같은 건물 같은 면적의 올해 거래는 9,500만~1억 200만원입니다.

그런데 이해관계인에 주택임차권자가 올라 있습니다. 임차권등기가 있으면 위험하지 않을까요? 명세서의 특이사항을 같이 열어 보겠습니다.

서울보증보험이 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 지우는 조건으로 매각됩니다.

핵심 쟁점 · 전용 19.85㎡(약 6.0평) 오피스텔, 지하3층·지상19층 건물의 10층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가의 80%인 1억원부터 시작합니다. · 승계인 서울보증보험이 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경14148
소재지	구로구 구로동 구로동 비즈트위트블루 제10층 제1010호
면적	전용 19.85㎡ (6.0평)
감정가	1억 2,500만원
최저가	1억원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,000만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	한 번 유찰돼 감정가 1억 2,500만원의 80%인 1억원부터 시작합니다. 임차권등기가 있지만 보증을 선 기관이 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않기로 한 조건으로 팝니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매10계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 4,072만 1,314원)
경매 개시	2025년 12월 29일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 약 1억 4,072만원입니다.

이해관계인에는 채권자, 주택임차권자, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 임차권등기가 있는데 어떻게 팔 수 있나요? 명세서 특이사항에는 한국토지주택공사의 주택임차권을 이어받은 서울보증보험이 ‘매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다’고 적혀 있습니다. 문구의 정확한 범위는 원문으로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제10층 제1010호
전용면적	19.85㎡ (6.0평)
대지권	3.29㎡ (1.0평)
건물	철근콘크리트구조 지하3층·지상19층 건물 중 10층 1010호 (업무시설 오피스텔, 2012년 11월 사용승인)
전용 평당 최저가	약 1,667만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인하세요.

LOCATION

구로구 구로동 입지와 주변

건물은 구로고등학교 동쪽 인근에 있고, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 학교가 섞여 있으며 주위환경은 보통입니다. 일반상업지역입니다.

인근에 버스정류장이 있고 지하철 2·7호선 대림역이 근거리에 있다고 적혀 있습니다. 남서쪽 가마산로27길과 남동쪽 공원로에 접합니다.

걸어서 걸리는 시간은 지도로 확인하세요.

PRICE

구로동 비즈트위트블루 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.15	1억 2,500만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.13	1억원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	8,000만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	6,400만원 (51%)	–

감정가는 1억 2,500만원이고, 한 번 유찰돼 최저가는 1억원입니다. 같은 건물 같은 면적 실거래는 2026년 3월 1억 200만원(10층), 3월 9,500만원(14층), 2월 1억원(15층)입니다.

최저가는 최근 실거래와 비슷한 수준입니다.

또 유찰되면 8,000만원까지 내려갑니다.

같은 건물 같은 면적 월세는 최근 보증금 500만원에 월 58만원(2026년 10월 17층), 보증금 1,000만원에 월 58만원(9월 10층)이 보입니다. 단순 계산하면 연 696만원으로 최저가 대비 수익률이 6%대 후반입니다.

세금·수리비·공실은 빠진 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 구로동 비즈트위트블루 2025타경14148 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

명세서 자료에는 임차인이 올라 있지 않습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서·외국인체류확인서·상가건물임대차현황서에도 등재된 사람이 없습니다.

주택임차권자가 이해관계인에 있으나 현재 점유자는 확인되지 않았습니다. 빈 집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

구로동 비즈트위트블루 권리 분석

말소기준권리	2025. 12. 29. 경매개시결정
법원 특이사항	서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사의 주택임차권 승계인)는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

이 사건은 2025년 12월 29일 경매개시결정이 기준이 됩니다. 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권등기는 원래 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있는 권리입니다. 하지만 명세서에 승계인이 남은 보증금 청구를 포기하고 등기 말소를 조건으로 한다고 적혀 있습니다.

그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다. 다만 그 문구가 실제로 어떻게 적용되는지는 명세서 원문을 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 보증금 인수 걱정은 적고, 원문 확인이 남았습니다 임차권등기가 있지만 승계인이 남은 보증금 청구를 포기하고 말소하는 조건으로 매각된다고 적혀 있습니다. 남은 확인은 원문 문구, 빈 집 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,000만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입세대확인서에 등재자가 없어 빈 집일 가능성이 있습니다. 비어 있다면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도가 남습니다. 실제 점유 상태는 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설로 등록돼 있어 보통 주택보다 높은 4%대 세율이 적용됩니다. 주택으로 쓸지에 따라 달라질 수 있으니 구로구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약 문구 원문: 매각물건명세서의 서울보증보험 조건 문구를 직접 읽어 보세요. 2임차권등기 말소: 낙찰 후 등기가 실제로 지워지는 절차를 법원에 확인하세요. 3빈 집 여부: 등재자가 없으니 우편물과 관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 9,500만~1억 200만원, 월세 58만원 사례를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최근 실거래와 비슷한 최저가 ＋ 승계인의 청구 포기 조건으로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 같은 면적 월세 거래가 꾸준함 ＋ 대림역 인근, 승강기 있는 건물	－ 전용 6평 초소형 오피스텔 － 내부를 아무도 보지 못함 － 취득세 등 세금이 주택보다 높음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차권등기라는 말만 보면 겁이 나지만, 이 물건은 보증을 선 기관이 남은 보증금을 청구하지 않기로 했다는 조건이 명세서에 있습니다. 서류상 위험은 많이 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 가격과 세금입니다. 최저가 1억원은 최근 실거래와 거의 같아서 크게 싸다고 보기는 어렵고, 오피스텔은 취득세가 주택보다 높습니다.

월세 58만원에서 세금과 수리비, 공실을 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 비즈트위트블루 2025타경14148 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 2,500만원의 80%인 1억원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,000만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 승계인인 서울보증보험이 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 적혀 있습니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 8,000만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)