[주택] 관악구 신림동 단독주택 경매 2025타경104377 | 최저가 4억 8,619만 1,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 주택 경매 신림동 단독주택(2025타경104377) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 신림동 724-27 단독주택(토지 106㎡, 약 32.1평, 건물 116.12㎡, 약 35.1평)이 두 번 유찰돼 4억 8,619만원부터 시작합니다. 감정가 7억 5,967만원의 64%입니다.

인근에서는 비슷한 크기 땅의 주택이 10억~11억원대에 거래됐습니다. 그런데 이 집에는 보증금 1억 2,900만원, 1억 4,000만원짜리 대항력 있는 세입자가 둘 있습니다.

싼 데는 이유가 있을까요?.

임차인 보증금이 합쳐 2억 6,900만원인데, 배당으로 받는 만큼 줄어듭니다.

핵심 쟁점 · 토지 106㎡에 지하 1층~지상 2층 단독주택이고, 사용승인은 1984년입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 4억 8,619만원부터 시작합니다. 다음 회차는 3억 8,895만 3,000원입니다. · 대항력 있는 세입자 2명의 보증금 합이 2억 6,900만원이고, 배당으로 전액을 받지 못하면 남은 금액은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104377
소재지	관악구 신림동 신림동 단독주택
감정가	7억 5,967만 4,352원
최저가	4억 8,619만 1,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	4,861만 9,100원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	세입자 두 명 모두 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 그중 한 명은 임차권등기까지 해 두었습니다. 낙찰대금에서 배당으로 다 받지 못하면 남은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 4,437만 2,603원)
경매 개시	2025년 11월 17일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 사람은 2층 임차인(임차권자)이고, 청구금액은 1억 4,437만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관), 임차인, 임차권자가 있습니다.

참고 '일괄매각'이란? 토지와 건물을 한꺼번에 묶어 파는 방식입니다. 이 물건은 명세서에 일괄매각으로 적혀 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 724-27
대지권	106.0㎡ (32.1평)
건물	벽돌조 슬래브지붕 위 기와지붕 2층 단독주택, 지하 1층(지하실) 있음 (1층 47.93㎡, 2층 45.05㎡, 지하 23.14㎡)

감정평가서에 위생·급배수·도시가스 개별난방 설비가 있고, 외벽은 벽돌 붙임, 내벽은 벽지와 타일 마감이라고 적혀 있습니다. 감정평가서는 임대관계를 ‘미상’이라고 했고, 건물이 1984년에 지어진 오래된 집이라 내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

건물은 서울난우포등학교 남쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택과 아파트가 섞인 주거지대입니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서는 교통을 ‘보통’으로 봤습니다.

가장 가까운 전철역과의 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신림동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.08	7억 5,967만 4,352원 (100%)	유찰
2회	2026.10.13	6억 773만 9,000원 (80%)	유찰
3회	2026.11.17	4억 8,619만 1,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	3억 8,895만 3,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	3억 1,116만 2,000원 (41%)	–

감정가는 7억 5,967만원입니다. 신림동 단독·다가구 최근 거래(2026년 9~10월)를 보면 대지 100~130㎡대는 11억원(10월 9일, 단독, 건물 162㎡), 11억 1,000만원(10월 12일, 다가구), 10억 161만원(9월 17일, 다가구)입니다.

대지 76㎡에 건물 45~47㎡인 작은 단독은 7억 5,700만~7억 8,500만원이었습니다. 같은 건물이 아니고 크기·연식이 달라서 단순 비교는 어렵습니다.

최저가 4억 8,619만원은 비슷한 크기 땅의 최근 거래가보다 많이 낮습니다. 다만 세입자 보증금이 인수될 가능성을 더해서 계산하셔야 합니다.

두 사람 보증금을 최대로 더하면 2억 6,900만원(1억 2,900만원+1억 4,000만원)입니다. 또 유찰되면 3억 8,895만 3,000원까지 내려갑니다.

근처 월세는 지하·소형 방 위주(보증금 100만~5,000만원에 월 28만~67만원)라서 이 집 전체의 월세 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 단독주택 2025타경104377 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2019.11.07	있음
전입 세대 2	2021.05.06	있음

명세서에는 101호 세입자가 2019년 11월 7일 전입, 확정일자 2019년 10월 28일로 적혀 있습니다. 보증금은 처음 1억 2,000만원에서 2023년 10월에 1억 2,600만원, 1억 2,900만원으로 올랐고 2026년 1월 9일 배당을 요구했습니다.

2층 전체를 쓰는 임차권자는 2021년 5월 6일 전입, 확정일자 2021년 3월 25일, 보증금 1억 4,000만원입니다. 임차권등기가 되어 있고, 이 사람이 경매를 신청했으며 2025년 11월 13일 배당을 요구했습니다.

두 사람 모두 말소기준권리(2022년 8월 근저당)보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 지금 누가 살고 있는지는 이 자료에 없으니 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

신림동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2022.08.18. 근저당권
법원 특이사항	매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 1억 4,000만원, 전입 2021년 5월 6일, 확정일자 2021년 3월 25일)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수함. 일괄매각.

말소기준권리는 2022년 8월 18일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

두 세입자는 모두 근저당보다 먼저 전입했으므로 대항력이 있습니다. 대항력이란 ‘새 주인에게도 보증금을 돌려받을 때까지 살 수 있는 힘’입니다.

낙찰대금에서 먼저 배당받고, 다 못 받으면 남은 보증금은 낙찰자가 갚아야 합니다.

한 가지 더 볼 점은 101호 보증금을 올린 부분입니다. 올린 보증금의 확정일자가 2023년 10월이라 2022년 근저당보다 늦어서, 그 부분은 배당 순서가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

근저당 금액과 배당 순서는 이 자료에 없으니 법원 기록으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 인수 가능성이 있어 배당 계산이 먼저입니다 세입자 둘 다 대항력이 있고 한 사람은 임차권등기까지 했습니다. 배당으로 전액을 못 받으면 남은 금액은 낙찰자 몫입니다. 최악의 경우 2억 6,900만원까지 더해서 입찰가를 정하셔야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 4,861만 9,100원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 배당을 받고 이사하면 협의가 쉽지만, 보증금을 다 못 받으면 계속 살겠다고 할 수 있습니다. 누가 살고 있는지부터 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가가 6억원 이하이면 1주택 기준 취득세가 1%대입니다. 6억원을 넘기면 세율이 올라가고, 이미 집이 있으면 달라질 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 인수되는 임차권등기(을구 6번) 문구와 두 세입자의 보증금을 직접 확인하세요. 2배당 순서: 근저당 금액과 세입자 배당 순서를 사건기록에서 확인해 인수 금액을 계산하세요. 3점유자: 지금 누가 어느 층에 사는지 현장과 우편물로 확인하세요. 4건물 상태: 1984년 준공이라 누수·설비 상태와 지하실 사용 여부를 보세요. 5토지거래허가: 감정평가서에 허가구역 문구가 있으니 법원과 구청에 적용 여부를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 비슷한 크기 땅 거래가보다 낮은 최저가 ＋ 토지 106㎡(약 32평)를 가진 단독주택 ＋ 근저당이 말소기준이라 뒤 권리는 지워짐 ＋ 임차인이 배당을 요구해 보증금이 배당으로 먼저 정리될 수 있음	－ 대항력 있는 세입자 둘, 보증금 합 2억 6,900만원 － 1984년에 지은 오래된 건물 － 배당 결과를 알기 전에는 인수 금액이 불확실함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

최저가만 보면 인근 10억원대 거래와 너무 달라서 싸게 보입니다. 하지만 대항력 있는 세입자가 둘이고 임차권등기까지 있어서, 낙찰대금에서 얼마가 배당되는지를 모르면 실제 부담을 알 수 없습니다.

초보자에게는 어려운 물건입니다. 근저당 금액, 배당 순서, 세입자 상황을 사건기록으로 확인해 최악의 인수 금액(2억 6,900만원)까지 넣고 계산한 뒤에도 남는 이익이 있을 때만 입찰하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신림동 단독주택 2025타경104377 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 7억 5,967만원의 64%인 4억 8,619만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 4,861만 9,100원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 낙찰대금에서 배당으로 다 받지 못하면 남은 보증금을 떠안을 수 있습니다. 명세서에 임차권등기 1억 4,000만원이 인수 대상으로 적혀 있으니 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3억 8,895만 3,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)