[주택] 관악구 신림동 단독주택 경매 2025타경102398 | 최저가 14억 1,896만 4,000원(51%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 주택 경매 신림동 단독주택(2025타경102398) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 신림동 706-7, 서울난곡초등학교 북동쪽에 있는 땅 331㎡(약 100평)와 지상 5층 건물(연면적 약 589.73㎡, 178평)이 세 번 유찰돼 14억 1,896만원까지 내려왔습니다. 감정가 27억 7,141만원의 51%입니다.

그런데 이 건물은 아직 짓는 도중이고, 공사업체들이 유치권을 주장하고 있습니다. 반값이라는 숫자 뒤에 어떤 비용이 숨어 있을까요?.

건물이 아직 사용승인도 건축물대장도 없는 상태이고, 유치권 신고가 붙어 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 토지 331㎡(약 100평)와 지상 5층 건물(근린생활시설 및 다중주택, 연면적 약 178평)을 일괄매각합니다. · 세 번 유찰돼 감정가 27억 7,141만원의 51%인 14억 1,896만원부터 시작합니다. · 건물은 사용승인을 받지 않았고 건축물대장이 없으며, 공사업체들의 유치권 행사 표시와 신고가 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경102398
소재지	관악구 신림동 신림동 단독주택
감정가	27억 7,141만 6,000원
최저가	14억 1,896만 4,000원 (감정가 51%, 3회 유찰)
입찰보증금	1억 4,189만 6,400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	세 번 유찰돼 감정가의 51%까지 내려왔지만, 짓다 만 건물에 유치권 신고가 있고 사용승인·건축물대장도 없습니다. 최저가가 14억원대로 높고 변수가 많아 초보자에게는 위험한 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 22억 6,831만 2,990원)
경매 개시	2025년 3월 19일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다(서울중앙지방법원 경매1계). 청구금액은 22억 6,831만원입니다. 이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 유치권자, 지상권자 등이 올라 있습니다.

참고 유치권이란? 공사대금을 받지 못한 업체가 ‘돈을 받기 전에는 건물을 넘겨줄 수 없다’고 버티는 권리입니다. 인정되면 낙찰자가 그 공사대금을 대신 물어야 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 이 사건에서는 신고된 두 건(창호공사대금 8,580만원, 미장·방수·바닥공사대금 4,900만원)의 성립 여부가 ‘불분명’하다고 명세서에 적혀 있습니다. 법원에는 채권자(새마을금고)가 낸 ‘유치권 배제신청서’도 있는데, 신고 업체들이 시공사의 업체 목록에 없고 점유사실이 불분명하다는 내용입니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 706-7
대지권	331.0㎡ (100.1평)
건물	철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다(1층 137.75㎡, 2층 68.42㎡, 3층 134.18㎡, 4층 127.06㎡, 5층 107.44㎡, 옥탑 14.88㎡). 등기부에는 사용승인을 받지 않은 건물로 올라 있고 건축물대장은 없습니다. 건축허가를 받아 신축이 상당히 진행된 상태입니다.

일부 위생·급배수설비가 있으나 공부상으로는 확인되지 않습니다. 현장조사 때 문이 닫혀 있어 내부에는 못 들어갔고, 유리창으로 안을 보고 외부를 관찰해 정리했습니다.

창호가 없는 곳도 있습니다. 내부 공정 상태는 현장에서 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

땅은 서울난곡초등학교 북동쪽 가까이에 있고, 주변에 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설이 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)이고 정비구역으로 표시돼 있습니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 버스정류장이 있어 교통은 ‘보통’입니다. 가장 가까운 지하철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신림동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.11.18	27억 7,141만 6,000원 (100%)	유찰
2회	2025.12.23	22억 1,713만 2,000원 (80%)	유찰
3회	2026.01.27	17억 7,370만 5,000원 (64%)	유찰
4회	2026.11.17	14억 1,896만 4,000원 (51%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	11억 3,517만 1,000원 (41%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	9억 813만 7,000원 (33%)	–

최근 12개월 신림동 단독·다가구 거래는 평균 약 10억 7,589만원(119건)입니다. 다만 크기와 연식이 제각각이라 그대로 비교하기는 어렵습니다.

땅 약 249㎡·연면적 약 351㎡ 다가구가 2026년 9월 27억 1,301만원, 땅 약 168㎡·연면적 약 299㎡ 다가구가 10월 16억 160만원에 거래됐습니다.

최저가 14억 1,896만원은 이런 거래와 견줘 낮아 보일 수 있지만, 짓다 만 건물의 마무리 공사비와 사용승인 비용, 유치권이 인정될 경우의 공사대금이 이 가격에 들어 있지 않습니다. 이 비용은 자료에 없어 확인 필요입니다.

또 유찰되면 11억 3,517만 1,000원까지 내려갑니다. 월세는 이 건물 자료가 없고, 인근 다가구 월세 거래는 방 크기가 제각각이어서 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 단독주택 2025타경102398 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

조사된 임차인은 없습니다. 현장조사에서 문이 닫혀 내부에 들어가지 못했고, 건물 안쪽 벽에 공사업체들이 유치권을 행사 중이라는 안내가 붙어 있었다고 합니다.

공사업체가 지금도 건물을 점유하고 있는지는 법원 기록으로 확정하기 어렵습니다. 현장에서 확인하셔야 합니다.

RIGHTS

신림동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2022.07.21.근저당권(토지) 2024.08.27.가압류(건물)
법원 특이사항	일괄매각. 토지 중 건축허가서상 대지면적(287.5㎡)을 제외한 43.5㎡는 현황 도로로 보고 감정평가함. 건물은 등기부상 사용승인을 받지 않은 건물이고 건축물대장이 없음. 건물 내부 벽면에 시공 관련 업체 등이 유치권을 행사 중이라는 안내표시가 있음. 창호공사대금 8,580만원, 미장·방수·바닥공사대금 4,900만원의 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명함. 채권자가 유치권 배제신청서를 제출함.

말소기준권리는 2022년 7월 21일 근저당권(토지)입니다. 이 근저당과 그 뒤 권리(건물 가압류 2024년 8월 27일 등)는 낙찰되면 대부분 지워집니다.

하지만 유치권은 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리입니다. 성립하면 공사대금을 갚아야 건물을 넘겨받습니다.

명세서는 신고된 두 건의 성립 여부가 불분명하다고 했고, 채권자는 배제신청서를 냈습니다. 이 다툼이 입찰 뒤에 어떻게 풀릴지는 자료로 알 수 없습니다.

명세서 비고에는 ‘건물 내부 벽면에 시공 관련 업체 등 15곳의 유치권 안내표시’가 있다고 적혀 있어, 신고되지 않은 업체가 더 있을 가능성도 확인하셔야 합니다.

권리 판정 · 위험 가격이 반값이어도 유치권과 미완성 건물 비용이 큽니다 유치권 성립 여부가 불분명하고, 건물은 사용승인과 건축물대장이 없습니다. 인수 비용과 마무리 공사비를 모르는 상태에서는 입찰하기 위험합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 4,189만 6,400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 공사업체가 점유하고 있는지, 유치권이 인정되는지에 따라 인도(건물을 넘겨받는) 비용과 시간이 크게 달라집니다. 변호사 상담을 권합니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 건물이 아직 사용승인 전이고 근린생활시설과 다중주택이 섞여 있어 세율을 한마디로 말하기 어렵습니다. 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1유치권 신고서와 배제신청서: 사건기록에서 두 신고 건과 채권자의 배제신청 내용을 직접 읽으세요. 2공사 상태: 현장에서 어디까지 지어졌는지, 누가 열쇠를 쥐고 있는지 확인하세요. 3사용승인 비용: 마무리 공사비, 준공·사용승인 절차 비용을 건축사 등에게 물어보세요. 4도로 부분: 땅 중 43.5㎡가 현황 도로로 평가돼 있어, 실제 쓸 수 있는 땅이 얼마인지 확인하세요. 5자금 계획: 보증금 1억 4,189만 6,400원과 낙찰 잔금, 공사비까지 따져 보세요. 사용승인 전 건물의 대출 가능 여부도 은행에 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 51%까지 내려온 가격 ＋ 토지 331㎡(약 100평) 크기 ＋ 건축허가를 받고 신축이 상당히 진행된 건물 ＋ 제2종일반주거지역(7층 이하)	－ 성립 여부 불분명한 유치권 신고 － 사용승인·건축물대장 없음 － 마무리 공사비가 자료에 없음 － 내부를 못 봐서 공정 상태 미확인 － 최저가가 14억원대로 큼

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

’27억 건물이 반값’이라는 숫자는 눈길을 끌지만, 이 물건의 가격에는 마무리 공사비도, 유치권이 인정될 경우의 공사대금도 들어 있지 않습니다. 유치권 신고 두 건의 합계만 1억 3,480만원이고, 명세서는 더 많은 업체가 안내를 붙였다고 적었습니다.

초보자에게는 권하기 어렵습니다. 입찰하신다면 사건기록의 유치권 서류와 현장 공정 상태를 먼저 확인하고, 변호사·건축사 같은 전문가와 비용을 계산하신 뒤 판단하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신림동 706-7 2025타경102398 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 27억 7,141만원의 51%인 14억 1,896만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 4,189만 6,400원입니다.

Q. 유치권이 있으면 낙찰자가 공사대금을 내야 하나요?

A. 유치권이 성립하면 낙찰자가 갚아야 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 이 사건은 신고 두 건의 성립 여부가 불분명하다고 명세서에 적혀 있으니, 사건기록을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 11억 3,517만 1,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)