[오피스텔] 강서구 염창동 진영리버타운 경매 2025타경12941 | 최저가 1억 7,152만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 오피스텔 경매 염창동 진영리버타운(2025타경12941) 물건을 살펴봅니다.

서울 강서구 염창동 진영리버타운 2층 203호(전용 33.08㎡, 약 10평) 오피스텔이 두 번 유찰돼 1억 7,152만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 6,800만원의 64%이고, 등촌역(지하철 9호선)이 가까운 곳입니다.

그런데 매각물건명세서에는 ‘대항력 있는 임차인 있음’이라는 문구가 있습니다. 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 갚아야 할까요? 자료를 같이 열어 보겠습니다.

명세서 비고와 임차인 표가 다르게 읽히니, 원문부터 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 33.08㎡(약 10평) 오피스텔, 10층 건물의 2층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 2억 6,800만원의 64%인 1억 7,152만원부터 시작합니다. · 명세서에 ‘대항력 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수’라고 적혀 있습니다. 인수 금액은 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경12941
소재지	강서구 염창동 염창동 진영리버타운 제2층 제203호
면적	전용 33.08㎡ (10.0평)
감정가	2억 6,800만원
최저가	1억 7,152만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,715만 2,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	서울 강서구 오피스텔이 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔고, 최저가는 인근 비슷한 면적 거래보다 낮습니다. 다만 명세서에 ‘보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수’하는 임차인이 있다고 적혀 있어, 그 금액 확인이 먼저입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매10계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 4,435만 3,106원)
경매 개시	2025년 10월 29일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 법원 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다(서울남부지방법원 경매10계). 청구금액은 3억 4,435만원입니다. 이해관계인에는 압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관), 배당요구권자, 임차인, 주택임차권자가 있습니다.

참고 명세서 비고와 임차인 표가 다르게 읽히는 이유는? 명세서 비고에는 대항력 있는 임차인이 있다고 적혀 있습니다. 그런데 조사된 임차인 한 명은 2023년 12월 28일 전입(보증금 1,000만원, 월세 100만원)이라, 말소기준(2023년 7월 5일 압류)보다 늦어 대항력이 없는 쪽으로 정리돼 있습니다. 등기부에는 임차권도 보입니다. 비고가 누구의 어떤 권리를 가리키는지는 명세서 원문과 등기사항전부증명서에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제2층 제203호
전용면적	33.08㎡ (10.0평)
대지권	13.58㎡ (4.1평)
건물	철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 2층 203호, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 대지권은 13.577㎡(약 4.1평)입니다.
전용 평당 최저가	약 1,715만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비, 승강기, 기계식주차설비가 있다고 적혀 있고, 감정평가서 뒤에 내부구조도가 붙어 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있어 아무도 만나지 못했습니다.

지금 누가 쓰는지는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강서구 염창동 입지와 주변

건물은 염경초등학교 북서쪽 가까이에 있고, 주변에 다세대주택, 아파트, 공원, 학교, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 감정평가서는 주위 여건을 ‘무난하다’고 봤습니다.

건물 가까이에 버스정류장이 있고, 가까운 지하철역으로 등촌역(9호선)이 적혀 있습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

토지는 남동쪽 약 7m, 서쪽 약 9m 포장도로에 붙어 있습니다.

PRICE

염창동 진영리버타운 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.04	2억 6,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.15	2억 1,440만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.13	1억 7,152만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,721만 6,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	1억 977만 3,000원 (41%)	–

같은 건물 거래는 이번 자료에 없어 같은 건물 실거래는 확인 필요입니다. 염창동 비슷한 면적(28~30㎡대) 오피스텔은 최근 2026년 10월 2억 9,000만원(12층), 2억 4,500만원(8층), 2억 3,800만원(11층)에 거래됐습니다.

건물이 서로 달라 그대로 비교할 수는 없습니다.

그래도 최저가 1억 7,152만원은 이 거래들보다 6,000만원 안팎 낮습니다. 또 유찰되면 1억 3,721만 6,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 같은 면적의 전세는 2026년 8월 보증금 2억 1,000만원(8층)에 두 건 있었습니다.

월세 거래는 같은 건물 자료에 없어 수익률은 계산하지 않습니다. 인수할 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서 입찰가를 정하면 위험합니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 염창동 진영리버타운 2025타경12941 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.12.28	없음

조사된 임차인은 2023년 12월 28일 전입, 보증금 1,000만원에 월세 100만원입니다. 집행관 조사 때 전입세대확인서에는 등재자가 없었고, 상가건물임대차현황서에 이름이 있는 사람을 임차인으로 적은 것입니다.

점유 관계는 ‘미상’입니다. 명세서 비고의 ‘대항력 있는 임차인’이 이 사람인지, 등기부의 임차권자인지는 자료로 확정할 수 없습니다.

RIGHTS

염창동 진영리버타운 권리 분석

말소기준권리	2023.7.5. 압류
법원 특이사항	대항력 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 감정·공부상 업무시설-오피스텔로 이용 중임.

말소기준권리는 2023년 7월 5일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 대부분 지워집니다.

다만 명세서가 ‘잔액을 매수인이 인수’한다고 적은 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 보증금 일부를 떠안을 수 있습니다. 대항력이란 집을 산 사람에게도 ‘계속 살게 해 달라, 보증금을 돌려 달라’고 주장할 수 있는 힘입니다.

인수 금액이 자료에 없으므로 입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 보고 얼마까지 떠안을 수 있는지 확인하셔야 합니다.

권리 판정 · 주의 싸 보이지만 인수 보증금 확인이 먼저입니다 최저가는 인근 비슷한 면적 거래보다 낮고 지하철역도 가깝습니다. 하지만 명세서가 인수 가능성을 적어 둔 만큼, 그 금액을 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,715만 2,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 집행관이 아무도 만나지 못했고 점유관계가 미상입니다. 현재 사는 사람이 있는지 확인하고, 있다면 인도(집을 넘겨받는) 절차 비용과 시간을 따져 보셔야 합니다.

3. 예상 취득세 1.1%~4.6% 오피스텔은 주거용으로 쓰는지 업무용으로 쓰는지에 따라 취득세율이 달라지고, 주택 수 계산에도 영향을 줄 수 있습니다. 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: ‘대항력 있는 임차인’ 문구가 누구의 어떤 보증금을 말하는지 직접 읽어 보세요. 2등기부의 임차권: 임차권 설정 날짜와 금액을 등기사항전부증명서로 확인하세요. 3점유 상태: 문이 닫혀 있었으니 현장·관리사무소에서 실제 사는 사람이 있는지 확인하세요. 4실거래: 같은 건물 거래가 자료에 없으니 직접 시세를 알아보세요. 5용도와 세금: 주거용인지 업무용인지에 따라 세금과 대출이 달라집니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 인근 비슷한 면적 거래보다 낮은 최저가 ＋ 지하철 9호선 등촌역이 가까움 ＋ 승강기·기계식주차 설비 있음 ＋ 두 번 유찰돼 가격이 한 단계 내려옴	－ 잔액 인수 가능성이 있는 임차인 － 인수 금액이 자료에 없음 － 아무도 만나지 못해 점유관계 미상 － 같은 건물 실거래 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

가격만 보면 눈길이 가는 물건입니다. 인근 비슷한 면적이 2억 3,000만원대 이상에 거래됐는데 최저가는 1억 7,000만원대입니다.

하지만 ‘잔액을 매수인이 인수’라는 문구가 있는 한, 싸게 낙찰받고 보증금을 떠안는 순간 이득이 사라질 수 있습니다.

명세서 비고와 임차인 표가 서로 다르게 읽히는 것도 마음에 걸립니다. 원문에서 인수 대상이 분명해지기 전에는 입찰가를 높게 쓰지 않으시기를 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 진영리버타운 2025타경12941 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 6,800만원의 64%인 1억 7,152만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,715만 2,000원입니다.

Q. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 금액은 자료에 없으니 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 3,721만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)