전세 확정일자와 전입신고, 왜 이사하는 날 같이 해야 하나

전세 계약에서 보증금을 지키는 장치는 두 개입니다. 대항력과 우선변제권입니다.
둘은 생기는 시점이 다르고, 하루 차이로 순위가 뒤집힙니다.
주택임대차보호법 조문으로 확인해 정리했습니다.

한 줄 답

이사(인도) + 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다.
여기에 계약서 확정일자까지 갖추면 우선변제권이 생깁니다.
그래서 이사하는 날 전입신고와 확정일자를 같이 해야 합니다.

대항력 — 다음 날부터입니다

제3조 제1항이 이렇게 적고 있습니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터
제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

중요한 건 「그 다음 날」입니다. 3월 10일에 이사하고 전입신고를 했으면
대항력은 3월 11일 0시에 생깁니다. 3월 10일에는 아직 없습니다.

대항력이 있으면 집이 팔려도 새 주인이 임대인 지위를 그대로 이어받습니다(제3조 제4항).
계약 기간 동안 나가라고 할 수 없고, 보증금도 새 주인에게 받습니다.

우선변제권 — 여기에 확정일자가 더 필요합니다

제3조의2 제2항입니다.

제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은
경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서
후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 우선변제권이 없습니다. 둘 다 있어야 합니다.

확정일자는 주민센터, 등기소, 공증사무소에서 받습니다.
인터넷등기소(iros.go.kr)에서도 됩니다. 수수료는 600원입니다.

하루 차이로 순위가 뒤집히는 이유

대항력은 「다음 날 0시」인데, 근저당권 설정 등기는 당일에 효력이 생깁니다.

같은 날 움직였는데 은행이 앞섭니다.
그래서 계약할 때 잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣습니다.
그리고 잔금을 치르기 직전과 전입신고 다음 날, 등기부등본을 두 번 확인하는 것이 좋습니다.

보증금을 못 받았을 때 — 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않으면 제3조의3의 임차권등기명령을 신청합니다.
주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군법원에 냅니다.

이걸 해 두면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(제3조의3 제5항).
등기 이후에는 전입을 빼도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다.
비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

임차권등기를 안 하고 먼저 이사를 나가면 대항요건이 사라져서 권리를 잃습니다.
「돈 받고 나가야 한다」는 말이 여기서 나옵니다.

보증금이 적으면 순위와 상관없이 먼저 받습니다

제8조의 최우선변제입니다. 은행 근저당보다도 앞섭니다.
다만 금액과 대상이 정해져 있습니다(시행령 제10조·제11조).

조건이 하나 있습니다. 경매신청 등기 전에 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다(제8조 제1항 후문).
확정일자는 필요하지 않습니다.

그리고 한도가 있습니다. 최우선변제액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다
(제8조 제3항 단서, 시행령 제10조 제2항).

자주 틀리는 것 네 가지

1. “확정일자만 받으면 안전하다” — 아닙니다.
확정일자는 날짜를 확정해 주는 것일 뿐입니다.
인도와 전입신고가 없으면 우선변제권이 생기지 않습니다(제3조의2 제2항).

2. “경매에서 배당만 받으면 된다” — 집을 비워 줘야 받습니다.
제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다.
낙찰자에게 집을 넘기는 것과 배당금 수령은 동시이행 관계입니다.

3. “가족만 전입을 남겨 두고 나도 괜찮다” — 위험합니다.
대항요건은 점유와 주민등록입니다.
본인이 빠지고 배우자·자녀만 남겨 둔 경우를 인정한 판례가 있지만,
세대 전원이 다른 곳으로 옮기면 대항력이 사라집니다. 임차권등기가 안전한 길입니다.

4. “소액임차인이면 보증금 전액을 먼저 받는다” — 정해진 금액까지입니다.
서울에서 보증금 1억 6천만 원이면 최우선변제는 5,500만 원이고,
남은 1억 500만 원은 확정일자 순위에 따라 배당받습니다.
게다가 주택가액의 절반이 한도입니다.