[아파트] 송파구 거여동 송파레이크파크호반써밋1차 경매 2025타경52138 | 최저가 16억 9,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 아파트 경매 거여동 송파레이크파크호반써밋1차(2025타경52138) 물건을 살펴봅니다.

송파구 거여동 위례신도시 송파레이크파크호반써밋1차 1208동 5층 503호(전용 108.81㎡, 약 32.9평)가 감정가 그대로 16억 9,000만원에 나왔습니다. 같은 면적 아파트는 올해 18억 7,000만~21억 7,000만원에 거래됐으니 숫자만 보면 싸 보입니다.

세입자 보증금이 7억 7,000만원이고 은행이 질권(보증금 돌려받을 권리를 담보로 잡은 권리)까지 신고했습니다. 낙찰자가 이 보증금을 떠안는 걸까요? 매각물건명세서를 열어 보겠습니다.

감정가가 최근 실거래보다 낮아서 낙찰가가 어디까지 오를지가 관건입니다.

핵심 쟁점 · 위례신도시 전용 108.81㎡(약 32.9평) 아파트, 25층 건물의 5층입니다. · 유찰 없이 감정가 16억 9,000만원부터 시작하고, 올해 같은 면적 실거래는 18억 7,000만~21억 7,000만원입니다. · 세입자 보증금 7억 7,000만원은 근저당 뒤에 전입해 자료상 대항력이 없고, 배당요구를 해서 낙찰대금에서 배당받는 구조입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52138
소재지	송파구 거여동 거여동 송파레이크파크호반써밋1차 1208동 5층503호
면적	전용 108.81㎡ (32.9평)
감정가	16억 9,000만원
최저가	16억 9,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1억 6,900만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	세입자의 대항력은 없어 보이고 보증금은 배당으로 정리되는 구조입니다. 감정가가 최근 실거래보다 낮아 경쟁이 붙을 수 있는 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 7억 9,000만원)
경매 개시	2025년 9월 25일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 담보(근저당)를 잡고 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 7억 9,000만원입니다.

이해관계인에는 임차인과 질권자(주식회사 우리은행)가 있습니다.

참고 10월 12일 기일은 어떻게 됐나요? 기일 내역에는 2026년 10월 12일 매각기일이 있는데 결과가 비어 있습니다. 다음 회차 최저가도 같은 16억 9,000만원으로 나옵니다. 그래서 이번 11월 16일이 사실상 첫 입찰인지, 한 번 연기된 것인지는 법원 사건내역에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 거여동 597 송파레이크파크호반써밋1차 1208동 5층503호
전용면적	108.81㎡ (32.9평)
대지권	72.36㎡ (21.9평)
건물	송파 레이크파크 호반써밋Ⅰ 25층 건물의 5층 503호(전용 108.81㎡). 2022년 1월 사용승인, 689세대, 승강기 20대.
전용 평당 최저가	약 5,137만원

감정평가서에 위생·급배수시설, 지역난방, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 법원 조사 때 만난 세대주의 어머니가 가족이 전부 살고 있다고 했습니다.

현재 사람이 거주 중이라 내부 상태는 직접 보기 어렵습니다.

LOCATION

송파구 거여동 입지와 주변

위례신도시 안으로 서울거원초등학교 남서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트단지 중심이고 근린생활시설, 공원, 학교가 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있으며, 직선거리 약 1km 지점에 지하철 5호선 거여역이 있습니다. 북쪽으로 폭 약 30m, 남쪽으로 약 20m 도로에 접해 있습니다.

PRICE

거여동 송파레이크파크호반써밋1차 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	16억 9,000만원 (100%)	이번 입찰
2회	2026.11.16	16억 9,000만원 (100%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	16억 9,000만원 (100%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	16억 9,000만원 (100%)	–

감정가는 16억 9,000만원입니다. 같은 건물 같은 면적(전용 108.81㎡)의 올해 실거래는 1월 18억 7,000만원(3층)부터 9월 21억원(10층), 6월 21억 7,000만원(18층)까지 18억 7,000만~21억 7,000만원입니다.

감정가가 1억 8,000만~4억 8,000만원 낮은 셈입니다.

감정가가 낮으면 입찰 경쟁이 붙어 낙찰가가 감정가를 훌쩍 넘길 수 있습니다. 입찰가는 최근 실거래에서 취득세, 이사비, 수리비를 뺀 금액을 기준으로 정하시기 바랍니다.

다음 회차 최저가도 자료에는 16억 9,000만원으로 나옵니다. 같은 면적 전세 실거래는 최근 8억 9,250만~11억 5,000만원이 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 거여동 송파레이크파크호반써밋1차 2025타경52138 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.08.28	없음
전입 세대 2	2023.08.28	없음

세입자는 2023년 8월 28일 전입했고 확정일자는 2023년 6월 30일, 보증금은 7억 7,000만원입니다. 2025년 11월 14일 배당요구를 했습니다.

세입자의 배우자 세대가 전입돼 있습니다.

세입자가 보증금 반환 채권을 담보로 은행에서 돈을 빌렸고, 주식회사 우리은행이 질권자로 2025년 11월 19일 권리신고와 배당요구를 했습니다(질권설정액 6억원). 법원 조사 때 세대주의 어머니가 가족이 전부 살고 있다고 했습니다.

RIGHTS

거여동 송파레이크파크호반써밋1차 권리 분석

말소기준권리	2022.05.12. 근저당권
법원 특이사항	없음(질권자 권리신고 내용은 ‘임차인 권리’ 항목 참조).

말소기준권리는 2022년 5월 12일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2023년 8월에 전입해 말소기준보다 늦기 때문에, 자료상 대항력이 없습니다. 보증금은 배당으로 받아 가야 하고 못 받아도 낙찰자가 떠안지 않는 것이 원칙입니다.

청구금액 7억 9,000만원과 세입자 보증금 7억 7,000만원을 더해도 감정가 16억 9,000만원보다 작아 배당은 충분해 보이지만, 실제 배당 순서와 금액은 법원 배당표에서 확인하세요.

권리 판정 · 안전 세입자 보증금 인수 걱정은 적고, 가격 판단이 더 중요합니다 세입자는 대항력이 없고 배당요구를 했으므로 보증금은 낙찰대금에서 정리되는 구조로 보입니다. 남은 확인은 10월 기일의 처리 결과, 실제 배당액, 세입자 이사 일정입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 6,900만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 협의 필요 세입자 가족이 실제로 살고 있습니다. 보증금을 배당받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요한 것이 일반적이라 이사 협의는 이루어지는 편입니다. 이사 날짜와 이사비는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 3.5% 9억원을 넘는 주택은 1주택 기준 취득세 3%에 지방교육세 0.3%, 전용 85㎡ 초과라 농어촌특별세 0.2%가 더해진다고 알려져 있습니다. 이미 집이 있거나 규제지역이면 훨씬 높아질 수 있으니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 110월 12일 기일 결과: 연기·변경이었는지 법원 사건내역에서 확인하세요. 2배당표: 은행 질권과 세입자 보증금 배당이 어떻게 되는지 확인하세요. 3토지거래허가 여부: 명세서 주변 설명에 허가구역이 나옵니다. 경매에 적용되는지와 현재 지정 상태는 송파구청에 확인하세요. 4실거래: 같은 면적 최근 거래(18억 7,000만~21억 7,000만원)로 입찰가 상한을 정하세요. 5점유 상태: 세입자 가족이 이사 날짜를 어떻게 잡을지 현장에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가가 같은 면적 실거래보다 낮음 ＋ 세입자 대항력 없음(자료상) ＋ 위례신도시 대단지, 2022년 사용승인 새 아파트 ＋ 지하철 거여역까지 약 1km	－ 낙찰가가 감정가를 크게 넘을 수 있음 － 거주 중이라 내부를 보기 어려움 － 10월 기일 결과 불명 － 16억원대라 보증금 1억 6,900만원이 큼

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리 면에서는 어려운 점이 적은 물건입니다. 세입자는 근저당보다 늦게 전입했고 배당요구도 했으며, 은행 질권까지 신고돼 있어 보증금은 배당으로 정리되는 구조입니다.

오히려 조심할 것은 가격입니다. 감정가 16억 9,000만원이 최근 실거래보다 낮아 ‘싸다’고 느끼기 쉽지만, 그만큼 입찰자가 몰릴 수 있습니다.

감정가가 아닌 최근 실거래에서 거꾸로 계산해 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 거여동 2025타경52138 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰이 없어 감정가와 같은 16억 9,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 6,900만원입니다.

Q. 세입자 보증금 7억 7,000만원을 떠안나요?

A. 자료상 세입자는 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당요구를 했습니다. 서류상 떠안을 보증금은 없어 보이지만 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 자료에는 다음 회차 최저가도 16억 9,000만원으로 나옵니다. 감액 비율은 법원에서 확인하세요.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 송파구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)