[오피스텔] 김포 구래동 현대썬앤빌더킹 경매 2025타경34387 | 최저가 5,145만원(34%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 김포 오피스텔 경매 구래동 현대썬앤빌더킹(2025타경34387) 물건을 살펴봅니다.

경기 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 4층 비04-049호(전용 25.83㎡, 약 7.8평)가 세 번 유찰돼 5,145만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 5,000만원의 34%이고, 입찰은 2026년 11월 12일(목)입니다.

같은 건물 같은 면적은 올해 8,000만~9,800만원대에 거래됐으니 숫자만 보면 싸 보입니다. 오피스텔인데 세입자도 있습니다.

위험은 없는 걸까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

같은 건물 실거래보다 3,000만원 가까이 싸게 시작합니다.

핵심 쟁점 · 전용 25.83㎡(약 7.8평) 오피스텔, 2022년 5월 사용승인된 10층 업무시설 건물의 4층 비04-049호입니다. · 세 번 유찰돼 감정가 1억 5,000만원의 34%인 5,145만원부터 시작합니다. · 세입자는 2025년 8월 28일 전입해 말소기준권리(2022년 6월 24일 근저당)보다 늦어 대항력이 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경34387 (물건 4)
소재지	김포시 구래동 구래동 현대썬앤빌더킹 4층비04-049호
면적	전용 25.83㎡ (7.8평)
감정가	1억 5,000만원
최저가	5,145만원 (감정가 34%, 3회 유찰)
입찰보증금	514만 5,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	세 번 유찰돼 최저가 5,145만원(감정가의 34%)입니다. 세입자는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없어 인수할 보증금이 보이지 않고, 같은 건물 최근 실거래 8,000만원대와의 차이가 큽니다.

CASE

사건 개요

법원	인천지방법원 부천지원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 6,346만 7,502원)
경매 개시	2025년 9월 10일
매각 장소	별관 제122호 법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 6,346만 7,502원으로 감정가보다 큽니다.

이 사건에는 오피스텔 여러 호실이 함께 있어 합계 금액일 수 있으니 사건기록으로 확인하세요. 이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 임차인, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 감정평가서에 다른 건물 설명이 섞여 있습니다 이 사건의 감정평가 요약에는 부천 소사역 인근 오피스텔 설명과 김포 구래동 설명이 함께 들어 있고 건물 층수 정보도 서로 다릅니다. 이 글의 위치·교통은 김포 구래동 설명만 옮겼고, 건물 구조·층수는 건축물대장 기준(10층)으로 썼습니다. 정확한 내용은 감정평가서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층비04-049호
전용면적	25.83㎡ (7.8평)
대지권	7.09㎡ (2.1평)
건물	철근콘크리트구조 10층 건물의 4층 비04-049호 (건축물대장 지하 5층·지상 10층, 승강기 14대, 업무시설-오피스텔)
전용 평당 최저가	약 660만원

집행관이 이해관계인을 만나지 못해 점유 관계를 알 수 없었고, 안내문을 현관문 틈에 끼워 두었습니다. 감정평가서에 위생·상하수도·승강기·소화설비가 있다고 적혀 있습니다.

내부 상태는 직접 보지 못했습니다.

LOCATION

김포 구래동 입지와 주변

건물은 김포 구래동 나비초등학교 서쪽 가까이에 있고, 주위에 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 섞여 주위환경은 무난합니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 있다고 적혀 있습니다. 서쪽·북쪽·동쪽으로 폭 약 6m, 4m, 4m 포장도로에 접합니다.

역까지 걸리는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

구래동 현대썬앤빌더킹 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.23	1억 5,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.07.28	1억 500만원 (70%)	유찰
3회	2026.09.01	7,350만원 (49%)	유찰
4회	2026.11.12	5,145만원 (34%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	3,601만 5,000원 (24%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	2,521만원 (17%)	–

감정가는 1억 5,000만원이지만, 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 10월 9,800만원(3층), 8월 7,000만원(3층), 7월 8,500만원(7층)입니다. 최근 12개월 8건 평균은 8,637만 5,000원입니다.

최저가 5,145만원은 최근 실거래보다 3,000만원 안팎 낮습니다. 또 유찰되면 3,601만 5,000원까지 내려갑니다.

하지만 감정가 1억 5,000만원은 실거래보다 훨씬 높게 잡혀 있어 ‘34%’라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다.

같은 건물 월세는 보증금 2,000만원에 월 36만원(2026년 9월 4층), 이 호실 세입자는 보증금 1,000만원에 월 52만원입니다. 월 36만원으로 단순 계산하면 1년 432만원, 최저가 기준 수익률이 8%대입니다(보증금 반영 전). 최근 거래는 보증금 1억원대 전세가 많습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 구래동 현대썬앤빌더킹 2025타경34387 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.08.28	없음

매각물건명세서에 세입자가 2025년 8월 28일 전입·확정일자, 보증금 1,000만원, 월세 52만원으로 적혀 있고, 임대 기간은 2026년 8월 27일까지입니다. 2025년 10월 17일 배당요구를 했습니다.

집행관이 찾아갔을 때는 아무도 만나지 못했습니다. 실제로 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

구래동 현대썬앤빌더킹 권리 분석

말소기준권리	2022. 6. 24. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2022년 6월 24일 근저당권입니다. 이 근저당과 뒤의 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2025년 8월 전입이라 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 명세서에도 인수되는 권리가 적혀 있지 않습니다. 보증금 1,000만원은 배당에서 받지 못해도 낙찰자가 갚을 돈이 아닙니다.

소액임차인 최우선변제 해당 여부는 이 자료로 알 수 없으니, 배당표는 법원에서 확인하세요. 낙찰 후 세입자가 계속 살고 싶어 하면 새 계약으로 월세를 받을 수도 있습니다.

권리 판정 · 안전 인수할 권리는 보이지 않습니다 세입자의 대항력이 없고 명세서에 인수되는 권리가 없습니다. 남은 확인은 실제 점유, 내부 상태, 관리비 체납입니다. 감정가가 시세보다 높으니 입찰가는 실거래를 기준으로 정하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 514만 5,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 약간 필요 세입자가 대항력이 없어 인도명령으로 정리할 수 있습니다. 세입자가 나가겠다고 하면 이사 비용 협의 정도가 들 수 있지만 금액은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 건축물대장이 업무시설(오피스텔)이면 주택 세율(1~3%대)이 아니라 일반 건축물 세율로 약 4.6%(취득세 4%, 농어촌특별세·지방교육세 포함)가 보통입니다. 정확한 세율은 김포시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1실거래 흐름: 같은 건물 최근 거래 7,000만~9,800만원대를 보고 입찰가를 정하세요. 2세입자 계약: 보증금 1,000만원에 월 52만원 계약의 만료일(2026년 8월 27일)이 지났는지 확인하세요. 3점유 상태: 현장에서 실제로 살고 있는지, 관리비는 얼마나 밀렸는지 확인하세요. 4감정평가서 원문: 다른 건물 설명이 섞여 있으니 이 호실 부분을 직접 확인하세요. 5세금: 오피스텔 취득세가 주택과 다르니 입찰 전 계산하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 최근 실거래보다 낮은 최저가 ＋ 세입자 대항력이 없고 인수할 권리가 없음 ＋ 월세 거래가 확인되는 건물 ＋ 승강기 있고 김포골드라인 양촌역 인근	－ 전용 7.8평 소형 오피스텔 － 감정가가 시세보다 높아 ‘34%’가 착시일 수 있음 － 내부를 보지 못했고 점유 확인 필요 － 오피스텔이라 취득세가 높음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 깨끗한 물건입니다. 세입자가 대항력이 없고 인수할 권리가 보이지 않아, 소형 오피스텔을 소액으로 시작하기에 부담이 적습니다.

세 번 유찰돼 최저가가 실거래보다 3,000만원쯤 낮아진 점도 눈에 띕니다.

다만 오피스텔은 취득세가 4.6%로 높고, 같은 건물 실거래도 7,000만~9,800만원 사이에서 오르내립니다. 월세 36만원을 기준으로 수리비와 관리비, 세금을 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 현대썬앤빌더킹 2025타경34387 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 1억 5,000만원의 34%인 5,145만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 514만 5,000원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 세입자가 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 명세서에 인수되는 권리가 없습니다. 서류상으로는 아닙니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 인천지방법원 부천지원 별관 제122호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 3,601만 5,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)