[빌라] 남양주 화도읍 아크로빌 경매 2025타경3026 | 최저가 1억 6,380만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 남양주 빌라 경매 화도읍 아크로빌(2025타경3026) 물건을 살펴봅니다.

경기 남양주시 화도읍 묵현리 아크로빌 에이동 2층 203호(전용 46.83㎡, 약 14.2평)가 한 번 유찰돼 1억 6,380만원에 나왔습니다. 감정가 2억 3,400만원의 70%이고, 입찰은 2026년 11월 12일(목)입니다.

그런데 이 사건은 이 호실 하나가 아니라 20개 호실이 함께 감정평가돼 있고, 청구금액이 43억원이 넘습니다. 한 건물에서 이렇게 많이 나오면 무엇을 조심해야 할까요?.

청구금액 43억원은 한 호실이 아니라 여러 호실의 합계로 보입니다.

핵심 쟁점 · 전용 46.83㎡(약 14.2평) 다세대주택, 5층 건물의 2층 203호입니다. 2023년 7월 사용승인된 신축입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 3,400만원의 70%인 1억 6,380만원에서 시작합니다. · 명세서에 세입자와 인수되는 권리가 보이지 않지만, 집행관이 점유자를 만나지 못해 실제 점유는 확인되지 않았습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경3026 (물건 3)
소재지	남양주시 화도읍 화도읍 아크로빌 에이동 2층203호
면적	전용 46.83㎡ (14.2평)
감정가	2억 3,400만원
최저가	1억 6,380만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,638만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:30
한 줄 판단	한 번 유찰돼 최저가 1억 6,380만원(감정가의 70%)입니다. 세입자도 인수할 권리도 명세서에 보이지 않지만, 점유자를 만나지 못했고 같은 건물 20개 호실이 함께 경매에 나온 점이 변수입니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 남양주지원 경매6계
경매 종류	임의경매 (청구금액 43억 6,590만 9,010원)
경매 개시	2025년 8월 12일
매각 장소	제101호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 43억 6,590만 9,010원으로 감정가 2억 3,400만원보다 훨씬 큽니다.

같은 건물 20개 호실이 함께 평가돼 있어 합계 금액일 가능성이 높지만 사건기록으로 확인하세요. 이해관계인에는 근저당권자, 압류권자, 교부권자(세금 기관)가 있습니다.

참고 토지 별도등기는 어떻게 되나요? 명세서 비고에 토지에 별도등기(근저당)가 있지만, 그 근저당은 이 경매의 원인이 된 채권이라 낙찰되면 지워진다고 적혀 있습니다. 토지와 건물 근저당이 따로 설정돼 있는 구조이니 명세서에서 문구를 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 2층203호
전용면적	46.83㎡ (14.2평)
대지권	43.61㎡ (13.2평)
건물	철근콘크리트구조 징크지붕 5층 건물의 2층 203호 외 같은 사건 20개 호실 (건물 2개 동, 23세대, 승강기 있음, 다세대주택)
전용 평당 최저가	약 1,154만원

소유자와 이해관계인이 없어 내부를 보지 못했고, 감정평가서는 건축물현황도를 기준으로 썼습니다. 203호는 방 2칸, 주방·식당, 거실, 욕실(화장실 2), 발코니, 현관으로 구성된 것으로 적혀 있습니다.

가스보일러 개별난방이고 승강기가 있습니다.

LOCATION

남양주 화도읍 입지와 주변

건물은 묵현1리마을회관 북동쪽 가까이에 있고, 주위에 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지가 섞여 있습니다. 생활편의시설과 공공시설이 가까이 있어 감정평가서는 입지를 보통으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남쪽으로 폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.

지하철역 거리는 자료에 없으니 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

화도읍 아크로빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.08	2억 3,400만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.12	1억 6,380만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,466만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	8,026만 2,000원 (34%)	–

감정가는 2억 3,400만원이고 지금 최저가는 1억 6,380만원입니다. 같은 건물 실거래·월세 자료가 없어 실거래 확인 필요입니다.

국토교통부 실거래가에서 인근 신축 빌라 거래를 직접 찾아보세요.

다음 회차 최저가는 유찰되면 1억 1,466만원입니다.

신축 건물에 20개 호실이 한꺼번에 나오면 낙찰이 한 사람에게 몰리지 않아 가격이 흔들릴 수 있습니다. 같은 날 다른 호실 최저가와도 비교해 보세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 화도읍 아크로빌 2025타경3026 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

명세서에 세입자 정보가 없고, 집행관이 찾아갔을 때 점유자를 만나지 못했습니다. 감정평가서는 임대관계를 알 수 없다고 적었습니다.

그래서 대항력 있는 세입자가 서류상 보이지 않지만, 실제로 누가 살고 있는지는 알 수 없습니다. 신축이라 비어 있거나 분양 대기 상태일 수 있는데, 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

화도읍 아크로빌 권리 분석

말소기준권리	토지 : 2023.03.22. 근저당권 건물 : 2024.04.08. 근저당권
법원 특이사항	토지에 관하여 별도등기가 있으나, 해당 근저당권은 이 사건 경매의 원인채권으로 말소 대상임

말소기준권리는 토지 2023년 3월 22일 근저당과 건물 2024년 4월 8일 근저당입니다. 이 근저당과 뒤의 압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

명세서에 인수되는 권리가 없고, 세입자도 없다고 적혀 있습니다. 토지 별도등기도 이 경매의 근저당이라 말소 대상입니다.

다만 세금 기관의 교부 청구가 있는데, 낙찰자가 대신 낼 돈은 아닙니다. 확실한 것은 명세서 원문으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 깔끔하지만 점유와 시세를 확인해야 합니다 서류상 인수할 권리는 보이지 않습니다. 하지만 점유자를 만나지 못했고 같은 건물 20개 호실이 함께 나와 시세 근거가 없습니다. 현장 확인이 필요합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,638만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 서류에 없으니 비어 있다면 간단합니다. 누군가 살고 있다면 점유 권원을 확인한 뒤 인도명령으로 정리할 수 있는지 판단해야 합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 남양주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 문구: 인수되는 권리가 없다는 내용과 토지 별도등기 문구를 직접 읽어 보세요. 2점유 상태: 현장에서 비어 있는지, 누가 살고 있는지 확인하세요. 320개 호실 일정: 같은 건물 다른 호실의 입찰 일정과 최저가를 함께 보세요. 4실거래: 인근 신축 빌라 실거래와 이 호실의 층·방향을 비교해 입찰가를 정하세요. 5관리비·하자: 신축 후 비어 있었다면 관리비 체납과 하자를 현장에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 70%에서 시작 ＋ 서류상 세입자와 인수 권리가 보이지 않음 ＋ 2023년 준공 신축, 승강기 있음 ＋ 방 2칸에 거실이 있는 구조	－ 점유자 미확인, 내부를 보지 못함 － 같은 건물에서 20개 호실이 함께 나옴 － 같은 건물 실거래 자료가 없음 － 지하철역이 멀 수 있음(확인 필요)

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 놓고 보면 비교적 깨끗한 편입니다. 세입자도 없고 인수할 권리도 없다고 적혀 있습니다.

한 번 유찰된 가격도 신축이라는 점을 생각하면 눈여겨볼 만합니다.

하지만 같은 건물 시세 자료가 없고, 20개 호실이 한꺼번에 나와 다른 호실이 먼저 낙찰되면 가격 흐름이 달라질 수 있습니다. 현장에서 점유와 주변 신축 빌라 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 아크로빌 2025타경3026 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 3,400만원의 70%인 1억 6,380만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,638만원입니다.

Q. 토지 별도등기가 있는데 떠안나요?

A. 명세서에는 그 근저당이 이 경매의 원인채권으로 말소 대상이라고 적혀 있습니다. 문구는 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 1,466만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)