[주택] 남양주 진접읍 단독주택 경매 2025타경2207 | 최저가 21억 2,064만 6,200원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 남양주 주택 경매 진접읍 단독주택(2025타경2207) 물건을 살펴봅니다.

남양주시 진접읍 팔야리 광릉테크노밸리 북쪽 인근의 단독주택과 토지(토지 1,553㎡ 약 469.8평, 건물 200.57㎡ 약 60.7평)가 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 21억 2,064만 6,200원입니다.

그런데 이 집에는 2012년에 전입한 사람이 있고, 서류에는 ‘무상거주확인서’가 있다고 적혀 있습니다. 이 확인서는 어떤 뜻이고, 낙찰자에게 어떤 영향을 줄까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

대항력 있는 전입자가 있지만 소유자의 동생이 보증금 없이 산다는 확인서가 있습니다.

핵심 쟁점 · 토지 1,553㎡(약 469.8평)와 단층 단독주택·창고(건물 합계 200.57㎡)를 한꺼번에 파는 일괄매각입니다. · 아직 유찰된 적이 없어 감정가와 같은 21억 2,064만 6,200원부터 시작합니다. · 전입자가 있지만 신청채권자에게 채무자의 동생이 무상으로 산다는 확인서가 제출됐습니다. 이해관계인에는 지상권자도 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경2207
소재지	남양주시 진접읍 진접읍 단독주택
감정가	21억 2,064만 6,200원
최저가	21억 2,064만 6,200원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2억 1,206만 4,620원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:30
한 줄 판단	처음 경매에 나온 신건으로 감정가 21억 원이 그대로 최저가입니다. 전입자는 무상거주확인서가 있어 보증금 걱정은 적어 보이지만, 큰 금액인 만큼 지상권과 일괄매각 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 남양주지원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 10억 4,468만 2,432원)
경매 개시	2025년 6월 27일
매각 장소	제101호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 의정부지방법원 남양주지원 경매5계에서 진행하며 청구금액은 10억 4,468만 2,432원입니다.

이해관계인에는 임차인, 가압류권자, 지상권자, 교부권자가 있습니다.

참고 일괄매각과 제시외 건물 토지와 건물을 함께 팔고, 감정 목록에 없던 ‘제시외 건물’도 포함해 평가했다고 적혀 있습니다. 주택 부분 면적은 목록(59.41㎡)과 건축물대장(59.04㎡)이 달라 건축물대장 기준으로 평가했습니다. 토지 위 나무는 비율이 작아 포함해 평가했습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 남양주시 진접읍 팔야리 86
대지권	1553.0㎡ (469.8평)
건물	조적조 슬라브지붕 단층 단독주택 (1998년 11월 13일 사용승인, 2016년 10월 6일 증축, 지하 1층 방3·욕실·창고, 1층 방3·거실·주방·욕실)

감정평가서에 급배수시설, 위생설비, 난방설비가 있다고 적혀 있고 내부 구조도가 붙어 있습니다. 내부 상태와 수리 범위는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

남양주 진접읍 입지와 주변

건물은 광릉테크노밸리 북쪽 인근에 있고, 주변은 공장, 단독주택, 농경지가 섞인 곳입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어가기 쉽고 인근에 버스정류장이 있다고 적혀 있습니다. 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)으로 표시돼 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

진접읍 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.11	21억 2,064만 6,200원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	16억 9,651만 7,000원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	13억 5,721만 4,000원 (64%)	–

감정가는 21억 2,064만 6,200원입니다. 이 물건은 같은 동네 비슷한 거래 자료가 없어 실거래 확인 필요입니다.

토지가 넓은 단독주택은 같은 동네에서도 거래마다 값 차이가 커서, 인근 거래를 직접 찾아 비교하셔야 합니다.

청구금액은 10억 4,468만 2,432원이어서 감정가의 절반 정도입니다. 아직 유찰된 적이 없으니 다음 회차를 지켜볼 수도 있습니다.

유찰되면 20%가 내려가 16억 9,651만 7,000원입니다.

임대 자료가 없어 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 진접읍 단독주택 2025타경2207 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2012.05.11	있음

매각물건명세서에 임차인으로 한 명이 2012년 5월 11일 전입해 있는 것으로 적혀 있고, 보증금 금액은 없습니다.

신청채권자에게서 ‘채무자의 동생이 무상으로 거주한다’는 확인서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 즉 보증금을 내고 사는 사람이 아니라는 뜻으로 보이지만, 확인서만으로 끝나지 않을 수 있으니 실제 거주 상황은 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

진접읍 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2023. 5. 31. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. 토지 위 수목은 면적 대비 비율이 미미해 포함해 평가함. 건물 주택부분 면적은 목록상 59.41㎡이나 일반건축물대장상 59.04㎡로 차이가 있어 건축물대장 기준으로 평가함. 임차인에 대하여 채무자의 동생으로 기재된 무상거주확인서가 제출됨

말소기준권리는 2023년 5월 31일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

전입자는 2012년에 전입해 근저당보다 빨라 대항력이 있는 것으로 표시됩니다. 다만 보증금을 낸 임차인이 아니라 무상 거주자라는 확인서가 있어 보증금 인수 위험은 낮아 보입니다.

이해관계인에 지상권자가 있습니다. 지상권이 낙찰 뒤에도 남는지는 자료에 없으니 명세서의 ‘인수되는 권리’와 등기부를 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 걱정은 적고 지상권 확인이 필요합니다 대항력 있는 전입자는 무상거주확인서가 있어 보증금 인수 위험이 낮아 보입니다. 하지만 지상권자의 권리가 남는지, 일괄매각 대상 범위가 어디까지인지는 명세서 원문으로 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2억 1,206만 4,620원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 무상거주자라면 이사 협의가 필요하고, 협의가 안 되면 인도명령(법원이 집을 비우라고 명령하는 절차)을 신청할 수 있습니다. 비용과 기간은 상황에 따라 다릅니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택 가격이 9억원을 넘으면 주택 세율이 높아지고, 토지가 넓고 창고 등이 함께 있는 일괄매각이라 부분마다 세율이 다를 수 있습니다. 취득 금액이 크므로 남양주시청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1지상권: 지상권자의 권리가 낙찰 뒤에도 남는지 명세서와 등기부를 확인하세요. 2무상거주확인서: 전입자의 실제 거주 상태와 확인서 내용을 확인하세요. 3일괄매각 범위: 토지 2필지(대지 1,496㎡, 도로 57㎡)와 건물, 제시외 건물의 범위를 확인하세요. 4실거래: 인근 토지·단독주택 거래를 직접 찾아 감정가와 비교하세요. 5토지 이용: 계획관리지역·성장관리계획구역에서 할 수 있는 건축 범위를 남양주시청에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 토지 약 470평의 넓은 대지 ＋ 계획관리지역, 광릉테크노밸리 인근 ＋ 청구금액이 감정가의 절반 정도 ＋ 보증금 있는 임차인은 없어 보임	－ 입찰보증금만 2억 1,206만원으로 큰 금액 － 같은 동네 비교 거래 자료가 없음 － 지상권자 권리 확인 필요 － 일괄매각이라 부분별로 세금과 용도가 다를 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

보증금을 내고 사는 임차인이 아니라 소유자의 동생이 무상으로 산다는 확인서가 있어, 권리분석상 큰 걸림돌은 보이지 않습니다. 오히려 확인할 것은 지상권자와 일괄매각 범위입니다.

다만 21억 원대 물건은 한 번 잘못 읽으면 손실이 큽니다. 같은 동네 비교 거래 자료가 없고 감정가가 시세와 맞는지 알 수 없으므로, 처음부터 감정가로 입찰하기보다 인근 거래를 직접 확인하고 한두 번 유찰되는 것을 지켜보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 진접읍 단독주택 2025타경2207 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰된 적이 없는 신건이라 감정가와 같은 21억 2,064만 6,200원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2억 1,206만 4,620원입니다.

Q. 무상거주확인서가 있으면 보증금을 떠안지 않나요?

A. 전입자가 채무자의 동생으로 무상으로 산다는 확인서가 제출돼 보증금 인수 위험은 낮아 보입니다. 다만 지상권자 권리는 별도이니 명세서 원문과 등기부를 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 16억 9,651만 7,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)