[빌라] 양천구 신월동 제이케이시그니처 경매 2026타경4514 | 최저가 3억 1,700만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 양천구 빌라 경매 신월동 제이케이시그니처(2026타경4514) 물건을 살펴봅니다.

서울월정초등학교 남서쪽 가까이에 있는 제이케이시그니처 4층(전용 29.81㎡, 약 9.0평)이 감정가 그대로 3억 1,700만원에 처음 나왔습니다.

등기에는 보증금 3억원짜리 임차권등기가 붙어 있습니다. 감정가와 거의 같은 금액입니다.

낙찰자가 떠안아야 하는 걸까요? 그리고 3억 1,700만원은 이 동네에서 적정한 값일까요?.

보증금은 매각조건으로 정리되지만, 감정가가 동네 시세보다 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 29.81㎡(약 9.0평) 도시형생활주택(단지형 다세대), 지상 6층 건물의 4층입니다. · 신건이라 최저가가 감정가와 같은 3억 1,700만원입니다. · 임차권등기(보증금 3억원)는 있지만, 특별매각조건에 잔액 보증금 청구 포기와 등기 말소가 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경4514
소재지	양천구 신월동 신월동 제이케이시그니처 제101동 제4층 제403호
면적	전용 29.81㎡ (9.0평)
감정가	3억 1,700만원
최저가	3억 1,700만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	3,170만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	임차권등기(보증금 3억원)가 있지만 특별매각조건에 잔액 보증금 청구를 포기하고 등기를 지운다는 내용이 있습니다. 대신 감정가 3억 1,700만원이 동네 실거래보다 높아 가격을 조심해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억원)
경매 개시	2026년 4월 7일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 신청한 부동산강제경매이고, 서울남부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 청구금액은 3억원으로 임차권등기 보증금과 같습니다.

채권자 이름은 가려져 있어 누가 신청했는지는 법원 자료로 확인하세요. 이해관계인에는 압류권자, 교부권자(세금을 받으러 온 기관), 배당요구권자, 주택임차권자가 있습니다.

참고 특별매각조건이 무엇인가요? 법원이 매각물건명세서에 ‘이 조건으로 판다’고 적어 둔 내용입니다. 이 물건은 주택도시공사가 낙찰자에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 문구와 효력은 명세서 원문으로 꼭 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제101동 제4층 제403호
전용면적	29.81㎡ (9.0평)
대지권	18.13㎡ (5.5평)
건물	철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 4층 403호입니다. 2022년 3월 11일 사용승인을 받았고, 감정평가서에는 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 쓰고 있다고 적혀 있습니다.
전용 평당 최저가	약 3,522만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있고 사람이 없어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

양천구 신월동 입지와 주변

건물은 서울월정초등학교 남서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 건물 남서쪽과 북서쪽으로 각각 폭 15m, 4m 안팎의 포장도로가 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신월동 제이케이시그니처 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.11	3억 1,700만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 5,360만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 288만원 (64%)	–

감정가는 3억 1,700만원입니다. 같은 동네 비슷한 면적(25~36㎡)의 최근 두 달 거래 15건 가운데 감정가보다 비싼 것은 없습니다.

가장 높은 거래가 2억 7,500만원(28.6㎡, 5층)이고, 대부분 1억 7,000만~2억 4,000만원대입니다. 최근 12개월 평균은 1억 8,720만원(120건)입니다.

같은 건물 거래는 자료에 없어 비교 대상이 다른 건물입니다. 그래도 감정가가 시세보다 높게 잡힌 것으로 보입니다.

한 번 유찰되면 2억 5,360만원으로 내려갑니다.

같은 건물 비슷한 면적의 전세는 2억 1,500만~2억 4,600만원 거래가 있고, 월세는 보증금 30만원에 월 75만원(3월) 한 건이 있습니다. 월 75만원이면 1년 900만원으로 최저가 3억 1,700만원 기준 단순 수익률이 2%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신월동 제이케이시그니처 2026타경4514 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

등기부에 주택임차권등기가 있고, 보증금 3억원, 계약일과 확정일자는 2022년 3월 23일입니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

집행관이 찾아갔을 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 전입세대확인서와 외국인체류확인서에는 등재된 사람이 없습니다.

빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

신월동 제이케이시그니처 권리 분석

말소기준권리	2023.6.28. 압류
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2023년 6월 28일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자의 확정일자(2022년 3월)가 압류보다 앞서고, 법원 자료에도 대항력 있는 임차인으로 표시됩니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 특별매각조건에 잔액 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 내용이 있습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

이 조건이 실제로 어떤 서류로 뒷받침되는지는 명세서 원문과 사건기록에서 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 부담은 줄었지만 가격이 문제입니다 특별매각조건 덕분에 임차권등기 보증금 3억원을 낙찰자가 떠안을 가능성은 낮아 보입니다. 다만 감정가 3억 1,700만원이 동네 최근 실거래보다 높아 첫 회차 입찰은 가격 부담이 큽니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,170만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입자가 없고 세입자는 이미 이사한 것으로 보입니다. 빈집이 확인되면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남지만, 현장 확인이 먼저입니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이면 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 양천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1특별매각조건 원문: 매각물건명세서에서 주택도시공사 관련 문구를 직접 읽어 보세요. 2임차권등기 말소: 낙찰 뒤 등기가 어떻게 지워지는지 사건기록에서 확인하세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 보세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래: 동네 최근 거래 대부분 1억 7,000만~2억 4,000만원대이고 최고가는 2억 7,500만원입니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 특별매각조건으로 보증금 인수 부담이 줄어듦 ＋ 2022년에 지은 비교적 새 건물, 승강기 있음 ＋ 전입자가 없어 명도가 쉬워 보임	－ 감정가가 동네 최근 실거래보다 높음 － 첫 회차라 최저가가 아직 높음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 월세로 놓으면 수익률이 낮음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차권등기 3억원만 보면 놀라지만, 특별매각조건 덕분에 권리상 부담은 줄었습니다. 이 점은 같은 유형의 다른 물건과 비슷하게 확인해 볼 만합니다.

오히려 조심할 것은 가격입니다. 동네 최근 거래 가운데 감정가보다 비싼 것이 하나도 없습니다.

첫 회차에 감정가 근처로 쓰는 것은 권하지 않고, 실거래와 월세 수익을 기준으로 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 제이케이시그니처 2026타경4514 최저가는 얼마인가요?

A. 처음 나온 물건이라 감정가와 같은 3억 1,700만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,170만원입니다.

Q. 임차권등기 3억원을 떠안나요?

A. 서류상으로는 가능성이 낮습니다. 특별매각조건에 잔액 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 말소한다고 적혀 있습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 5,360만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)