[오피스텔] 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 경매 2026타경50389 | 최저가 1억 5,360만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 오피스텔 경매 문정동 송파한화오벨리스크(2026타경50389) 물건을 살펴봅니다.

장지역 북서쪽 송파한화오벨리스크 14층 오피스텔(전용 26.82㎡, 약 8.1평)이 한 번 유찰돼 1억 5,360만원으로 내려왔습니다. 같은 건물 같은 면적은 올해 9월에도 1억 7,850만원, 1억 8,000만원에 거래됐으니 숫자만 보면 싸 보입니다.

그런데 이 물건에는 2018년 3월 22일 설정된 전세권이 가장 앞에 있습니다. 전세권은 경매 뒤에 지워질 수도, 낙찰자가 떠안을 수도 있는 권리입니다.

매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

최저가는 싸졌지만, 맨 앞 전세권이 지워지는지가 먼저입니다.

핵심 쟁점 · 전용 26.82㎡(약 8.1평) 오피스텔, 지하 4층~지상 15층 건물의 14층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 1억 9,200만원의 80%인 1억 5,360만원부터 시작합니다. · 자료상 최선순위 권리가 2018년 전세권이고, 토지에는 별도등기가 있다고 적혀 있습니다. 인수 여부는 명세서 원문 확인이 필요합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50389
소재지	송파구 문정동 문정동 송파한화오벨리스크 14층디-1417호
면적	전용 26.82㎡ (8.1평)
감정가	1억 9,200만원
최저가	1억 5,360만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,536만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	한 번 유찰돼 최저가가 같은 건물 최근 실거래보다 낮아졌지만, 자료에 최선순위 권리가 2018년 전세권으로 적혀 있습니다. 전세권이 낙찰 뒤에도 남는지 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 8,500만원)
경매 개시	2026년 3월 25일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 담보권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 8,500만원이고, 경매개시결정일은 2026년 3월 25일입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자(세금을 받으러 온 기관), 임차인, 전세권자, 지상권자가 있습니다.

참고 토지 별도등기란? 아파트·오피스텔 같은 집합건물은 건물과 땅의 권리가 따로 등기되기도 합니다. 이 물건은 명세서에 ‘토지에 별도등기 있음’이라고 적혀 있고 당사자에 지상권자도 올라 있습니다. 어떤 권리인지, 낙찰 뒤에도 남는지는 등기부와 명세서 원문으로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 14층디-1417호
전용면적	26.82㎡ (8.1평)
대지권	5.86㎡ (1.8평)
건물	철근콘크리트구조 지하 4층~지상 15층 건물(업무시설·오피스텔, 판매시설 포함) 중 14층 디-1417호. 사용승인일은 2013년 5월 15일입니다.
전용 평당 최저가	약 1,896만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 소화설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 있고 지하주차장도 있다고 적혀 있습니다. 현황은 오피스텔로 이용 중이라고 하지만, 집행관이 갔을 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

송파구 문정동 입지와 주변

건물은 장지역 북서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 상업·업무용 빌딩, 오피스텔, 관공서가 섞인 상업지대로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 간선도로, 지하철역, 버스정류장이 여럿 있다고 합니다. 땅은 동쪽 송파대로, 서쪽 법원로, 북쪽 새말로에 접해 있습니다.

걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

문정동 송파한화오벨리스크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	1억 9,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	1억 5,360만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 2,288만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	9,830만 4,000원 (51%)	–

감정가는 1억 9,200만원입니다. 같은 건물 같은 면적(26.82㎡)의 최근 12개월 실거래 21건 평균은 약 1억 8,083만원이고, 가장 최근 거래는 2026년 9월 30일 1억 7,850만원(10층), 9월 28일 1억 8,000만원(4층)입니다.

올해 6월에는 1억 6,700만원(3층)과 1억 9,000만원(10층)이 모두 있어 층에 따라 차이가 있습니다.

최저가 1억 5,360만원은 가장 최근 거래(1억 7,850만원)보다 약 2,490만원 낮습니다. 또 유찰되면 1억 2,288만원까지 내려갑니다.

같은 건물 같은 면적의 최근 월세는 보증금 1,000만원에 월 95만~100만원(2026년 10월, 9층·3층)입니다. 월 95만원이면 1년 1,140만원으로, 최저가 대비 단순 수익률이 7%대입니다.

세금·수리비·공실은 뺀 숫자가 아닙니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 문정동 송파한화오벨리스크 2026타경50389 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2018.03.29	없음

명세서에는 임차인(주거용) 1명이 2018년 3월 29일 전입한 것으로 적혀 있습니다. 보증금과 확정일자는 자료에 없고, 대항력(낙찰자에게 맞설 수 있는 힘)은 ‘없음’으로 표시돼 있습니다.

집행관이 찾아갔을 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 전입세대확인서에는 등재자가 있어서 실제로 누가 살고 있는지는 별도 확인이 필요합니다.

RIGHTS

문정동 송파한화오벨리스크 권리 분석

말소기준권리	2018.03.22. 전세권
법원 특이사항	토지에 별도등기 있음

자료에 적힌 가장 앞선 권리는 2018년 3월 22일 전세권입니다. 전세금이 얼마인지, 전세권자가 배당을 요구했는지는 자료에 없습니다.

일반적으로 가장 앞선 전세권은 배당을 요구하면 경매로 지워지지만, 요구하지 않으면 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 가압류와 그 뒤의 권리는 보통 지워집니다.

이 물건에서 무엇이 말소기준권리인지는 매각물건명세서 원문으로 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 전세권 처리 방식을 확인하기 전에는 입찰하지 마세요 가격은 같은 건물 실거래보다 낮지만, 최선순위 전세권의 금액과 배당요구 여부, 토지 별도등기의 내용이 자료에 없습니다. 이 둘이 확인돼야 실제 부담을 계산할 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,536만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 보증금도 자료에 없습니다. 현재 점유자가 있다면 협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있으니 현장을 확인하세요.

3. 예상 취득세 용도에 따라 다름 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 수에 들어가고, 업무용이면 주택보다 높은 세율이 적용될 수 있습니다. 낙찰 뒤 용도와 이미 가진 주택 수에 따라 달라지니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1전세권 내용: 전세금, 존속기간, 배당요구 여부를 명세서와 등기부로 확인하세요. 2토지 별도등기: 명세서에 적힌 토지 별도등기가 무엇인지, 낙찰 뒤 남는지 확인하세요. 3점유자: 2018년 전입자가 지금도 살고 있는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 4관리비: 오피스텔은 관리비가 높은 편이므로 체납 여부를 관리사무소에 물어보세요. 5실거래·월세: 같은 면적 최근 1억 7,850만원, 월세 보증금 1,000만원에 월 95만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 같은 건물 최근 실거래보다 낮음 ＋ 같은 건물에서 거래·월세 사례가 많아 가격 확인이 쉬움 ＋ 상업지대, 간선도로·지하철역·버스정류장 인근 ＋ 승강기와 지하주차장 있음	－ 맨 앞 전세권의 인수 여부가 자료만으로 불분명함 － 토지 별도등기 내용 확인 필요 － 내부를 보지 못했고 점유자 불명 － 전용 8.1평 소형이라 월세 외 수익은 제한적

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

가격만 보면 매력이 있는 물건입니다. 같은 건물 같은 면적이 올해 내내 1억 6,700만~1억 9,000만원에 거래됐고, 최저가는 그보다 낮습니다.

월세 수요도 최근 거래로 확인됩니다.

하지만 ‘맨 앞 전세권’이라는 한 줄이 풀리지 않았습니다. 전세권이 낙찰 뒤에도 남는다면 최저가에 전세금이 더해져 계산이 완전히 달라집니다.

이 부분이 서류로 확인되기 전에는 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 송파한화오벨리스크 2026타경50389 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 9,200만원의 80%인 1억 5,360만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,536만원입니다.

Q. 맨 앞 전세권이 있는데 낙찰자가 떠안나요?

A. 자료만으로는 알 수 없습니다. 전세금과 배당요구 여부가 적혀 있지 않습니다. 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸과 등기부를 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 2,288만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 송파구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)