[주택] 광주 신현동 휴먼마드레이 경매 2025타경53645 | 최저가 1억 6,700만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 주택 경매 신현동 휴먼마드레이(2025타경53645) 물건을 살펴봅니다.

경기 광주시 신현동 휴먼마드레이 103동 2층 203호(전용 49.2㎡, 약 14.9평)가 아직 유찰 없는 신건으로 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 1억 6,700만원입니다.

그런데 세입자 보증금이 2억 1,500만원으로 감정가보다 큽니다. 대항력까지 있는 세입자라면 큰일일 텐데, 낙찰자가 이 돈을 떠안아야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증공사가 못 받는 보증금이 있어도 대항력을 포기하겠다고 확약했습니다.

핵심 쟁점 · 건물 49.2㎡(약 14.9평), 지상 4층 건물의 2층이고 승강기가 있습니다. · 신건이라 감정가 1억 6,700만원 그대로 시작합니다. · 세입자가 보증금 2억 1,500만원으로 대항력이 있지만, 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53645
소재지	광주시 신현동 신현동 휴먼마드레이 103동 2층203호
감정가	1억 6,700만원
최저가	1억 6,700만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,670만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 보증금(2억 1,500만원)이 감정가보다 크지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 못 받아도 대항력을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 서류상 인수 위험은 줄었고, 시세는 직접 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 1,500만원)
경매 개시	2025년 12월 12일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 반환 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 2억 1,500만원입니다.

참고 확약서의 날짜 명세서 특이사항에 확약서가 2026년 6월 1일자로 제출된 것으로 적혀 있습니다. 명세서는 2026년 10월 19일에 작성됐습니다. 원문에서 날짜와 문구를 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 신현동 961-20 휴먼마드레이 103동 2층203호
건물	철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 203호 (감정평가서상 다세대주택, 법원 분류는 다가구주택)

감정평가서에 위생·급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사에서는 문이 닫혀 있어 점유 관계를 알 수 없었습니다.

내부 상태는 현장에서 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

광주 신현동 입지와 주변

건물은 신현초등학교 남서쪽 인근에 있고, 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야가 섞여 있습니다. 감정평가서는 주위 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 접근하기 쉽고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 남서쪽으로 폭 6m 안팎의 포장도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역과의 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신현동 휴먼마드레이 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	1억 6,700만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,360만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 688만원 (64%)	–

감정가는 1억 6,700만원입니다. 같은 건물 거래는 자료에 없습니다.

신현동 거래 기록은 땅이 큰 단독·다가구주택 위주라 이 집과 비교할 수 없어서, 실거래 확인 필요입니다. 국토교통부 실거래가에서 같은 단지 거래와 호가를 직접 확인하세요.

신건이라 이번에 유찰되면 20% 내린 1억 3,360만원이 다음 회차입니다. 세입자 보증금 2억 1,500만원은 감정가보다 큰 금액이라 배당을 받아도 다 받을 수 없는 구조입니다.

그래서 보증공사의 확약서가 더 중요합니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신현동 휴먼마드레이 2025타경53645 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.12.20	있음

명세서에는 세입자 한 명이 2021년 12월 20일 전입, 확정일자 2021년 12월 13일, 보증금 2억 1,500만원으로 적혀 있습니다. 이 세입자의 보증금반환채권은 주택도시보증공사가 넘겨받았습니다.

집행관이 찾아갔을 때 문이 닫혀 있었고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에도 등록된 사람이 없습니다. 비어 있을 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

신현동 휴먼마드레이 권리 분석

말소기준권리	2022.8.30.가압류
법원 특이사항	신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후 2026년 6월 1일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨

말소기준권리는 2022년 8월 30일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 12월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 전액을 받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

확약서 원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 세입자가 있지만, 채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 확약서 원문, 점유 여부, 관리비 체납, 그리고 실제 시세입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,670만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입세대가 없고 세입자 채권은 보증공사가 갖고 있어 점유자가 없을 가능성이 있습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 1억 6,700만원 안팎의 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 읽으세요. 2실제 시세: 같은 단지 거래가 자료에 없으니 실거래가와 호가를 확인하세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5토지거래허가: 감정평가서에 허가구역 문구가 있으니 적용 여부를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정이 적음 ＋ 신건이라 가격이 천천히 내려갈 여지가 있음 ＋ 승강기 있음, 도로에 접함 ＋ 전입자가 없어 명도 부담이 작을 수 있음	－ 같은 단지 실거래가 자료에 없어 시세를 모름 － 집 안을 아무도 보지 못함 － 세입자 보증금(2억 1,500만원)이 감정가보다 큼

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

보증금이 감정가보다 큰 대항력 세입자는 보통 위험 신호입니다. 하지만 이 물건은 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 못 받아도 대항력을 포기하겠다고 확약했기 때문에, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 가격입니다. 같은 단지 거래 자료가 없어서 감정가 1억 6,700만원이 시세에 맞는지 이 자료로는 알 수 없습니다.

실거래가와 월세를 직접 조사해서 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 휴먼마드레이 2025타경53645 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가와 같은 1억 6,700만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,670만원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자의 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 전액을 받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 3,360만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)