[주택] 강서구 화곡동 엔에스타운 경매 2026타경4623 | 최저가 1억 5,232만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 주택 경매 화곡동 엔에스타운(2026타경4623) 물건을 살펴봅니다.

화곡역 남동쪽 주택지대에 있는 엔에스타운 2층 201호(41.85㎡, 약 12.7평)가 두 번 유찰돼 1억 5,232만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 3,800만원의 64%입니다.

그런데 이 호실은 건축물대장에 주택이 아니라 ‘사무소’로 적혀 있고, 2019년에 전입한 세대가 있어 대항력이 있다고 표시돼 있습니다. 싸게 보이는 이유가 있을까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

집으로 쓰는 호실인데 건축물대장에는 ‘사무소’로 적혀 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 건축물 면적 41.85㎡(약 12.7평), 지상 7층 건물의 2층 201호입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 2억 3,800만원의 64%인 1억 5,232만원부터 시작합니다. · 2019년 전입한 세대가 대항력이 있다고 표시돼 있지만 보증금은 자료에 없습니다. 건축물대장 용도는 사무소입니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경4623
소재지	강서구 화곡동 화곡동 엔에스타운 제2층 제201호
감정가	2억 3,800만원
최저가	1억 5,232만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,523만 2,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 19일(목) 10:00
한 줄 판단	두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 건축물대장 용도가 사무소이고 대항력 있는 세입자의 보증금이 자료에 없습니다. 인수할 보증금이 있는지 확인하기 전에는 위험 요소가 큽니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매2계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 9,800만원)
경매 개시	2026년 4월 13일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 26일(목)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 9,800만원이고 경매개시결정일은 2026년 4월 13일입니다.

이해관계인에는 압류권자 3곳, 교부권자 4곳, 임차인, 주택임차권자가 있습니다.

참고 대장상 '사무소'면 뭐가 다른가요? 건축물대장에 사무소로 올라 있으면 실제로 집으로 쓰더라도 서류상 주택이 아닐 수 있습니다. 취득세 세율, 대출, 이후 매매나 임대 때 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 감정평가서도 ‘건축물대장(전유부) 용도 사무소’라고 적었으니 은행과 세무과에 미리 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제2층 제201호
건물	철근콘크리트구조 지상 7층 건물(2019년 2월 12일 사용승인)의 2층 201호입니다. 집합건축물대장에는 사무소로 등재돼 있고, 현장 건물 외벽에는 ‘엔에스파크빌’이라고 표시돼 있습니다.

감정평가서에 승강기, 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방이 있다고 적혀 있지만, 관계인이 문을 열어 주지 않아 정상 작동 여부는 확인하지 못했다고 합니다. 내부를 보지 못했으니 현장 확인이 꼭 필요합니다.

LOCATION

강서구 화곡동 입지와 주변

건물은 지하철 5호선 화곡역 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 다세대주택 위주의 주택지대이고 근린생활시설이 일부 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장과 화곡역이 있으며 대중교통 편의성은 ‘보통’으로 평가됐습니다. 건물은 동쪽 포장된 소로에 접해 있습니다.

역까지 걷는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

화곡동 엔에스타운 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.10	2억 3,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.21	1억 9,040만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.19	1억 5,232만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 2,185만 6,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	9,748만 5,000원 (41%)	–

감정가는 2억 3,800만원입니다. 같은 건물의 최근 실거래는 자료에 없어 실거래 확인이 필요합니다. 자료에 있는 화곡동 단독·다가구 거래는 건물 전체 거래라서 이 호실과 직접 비교할 수 없습니다.

최저가 1억 5,232만원에서 또 유찰되면 1억 2,185만 6,000원까지 내려갑니다.

월세는 이 건물 자료가 없습니다. 참고로 화곡동 단독·다가구의 35~36㎡대 최근 월세는 보증금 1,000만원에 월 55만~65만원이 있지만, 이 호실은 사무소로 등재돼 있어 같은 조건으로 보기 어렵습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 화곡동 엔에스타운 2026타경4623 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2019.07.15	있음

명세서에 세대주 1명이 2019년 7월 15일 전입했고 주거용 임차인으로 일단 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 계약 기간은 ‘미상’입니다.

대항력(낙찰자에게 맞설 수 있는 힘)이 있는 것으로 표시돼 있습니다.

당사자 중에 주택임차권자도 올라 있습니다. 집행관이 갔을 때 아무도 만나지 못해 점유 관계는 확인되지 않았고, 안내문을 남겼지만 연락이 없었다고 합니다.

RIGHTS

화곡동 엔에스타운 권리 분석

말소기준권리	2023.02.10.압류
법원 특이사항	집합건축물대장상 ‘사무소’로 등재되어 있음

자료에 적힌 가장 앞선 권리는 2023년 2월 10일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 보통 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2019년에 전입해 압류보다 빨라 대항력이 있는 것으로 표시됩니다. 이 경우 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

문제는 보증금 액수가 자료에 없다는 점입니다. 주택임차권자가 있어 임차권등기가 되어 있을 수 있지만 날짜와 금액은 확인되지 않습니다.

명세서의 ‘인수되는 권리’와 배당요구 여부를 반드시 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 가능성과 대장상 사무소, 두 가지를 먼저 확인하세요 대항력 있는 세입자의 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 떠안는지가 자료에 없습니다. 거기에 건축물대장 용도가 사무소라 세금과 대출까지 영향을 받을 수 있어, 두 확인이 끝나기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,523만 2,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 대항력 있는 세입자가 살고 있다면 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않을 수 있습니다. 점유자를 만나지 못했으니 현장과 법원 기록에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 건축물대장 용도가 사무소라 주택 세율을 적용받지 못할 수 있습니다. 세율이 크게 달라질 수 있으니 강서구청 세무과나 세무사에게 미리 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1보증금과 임차권등기: 세입자 보증금, 전입·확정일자, 임차권등기 날짜를 명세서와 등기부로 확인하세요. 2배당요구 여부: 세입자가 배당을 요구했는지에 따라 낙찰자 부담이 달라집니다. 3건축물대장 용도: 사무소로 등재된 이유와 주거용 사용 가능 여부를 구청에 확인하세요. 4대출 가능 여부: 사무소 용도로 은행 대출이 어떻게 나오는지 입찰 전에 물어보세요. 5점유자와 내부: 문을 열어 보지 못했으니 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 64% ＋ 화곡역 가까운 주택지대 ＋ 2019년 사용승인 건물에 승강기 있음	－ 대항력 있는 세입자 보증금이 자료에 없음 － 건축물대장 용도가 사무소 － 같은 건물 실거래 자료 없음 － 내부와 점유자 모두 확인하지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

솔직히 지금 자료로는 입찰을 권하기 어려운 물건입니다. 2019년에 전입한 세대가 대항력이 있다고 표시되는데 보증금이 얼마인지 알 수 없고, 주택임차권자도 당사자에 올라 있습니다.

보증금이 크다면 최저가에 그 금액이 더해질 수 있습니다.

또 건축물대장이 사무소라는 점은 취득세와 대출에 영향을 줄 수 있습니다. 두 번 유찰돼 싸 보이는 이유가 여기에 있을 가능성이 있습니다.

명세서와 등기부로 보증금과 용도 문제가 풀리면 그때 다시 가격을 따져 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 화곡동 엔에스타운 2026타경4623 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 3,800만원의 64%인 1억 5,232만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,523만 2,000원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자의 보증금을 떠안나요?

A. 자료만으로는 알 수 없습니다. 2019년 전입 세대가 대항력이 있다고 표시되지만 보증금과 배당요구 여부가 없습니다. 명세서의 ‘인수되는 권리’를 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 2,185만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)