[빌라] 강동구 천호동 성우스타팰리스 경매 2025타경52120 | 최저가 3억 4,640만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 빌라 경매 천호동 성우스타팰리스(2025타경52120) 물건을 살펴봅니다.

서울 강동구 천호동 성우스타팰리스 11층(전용 33.63㎡, 약 10.2평)이 한 번 유찰돼 3억 4,640만원부터 다시 나왔습니다. 감정가 4억 3,300만원의 80%입니다.

그런데 같은 건물 같은 면적이 올해 3월 3억 2,000만원에 거래됐습니다.

‘20% 싸졌다’는데 실거래보다 비싸다면 어떻게 봐야 할까요? 여기에 보증금 2억 7,800만원의 대항력 있는 세입자와 위반건축물 표시까지 붙어 있습니다. 하나씩 열어 보겠습니다.

최저가가 같은 면적 최근 실거래보다 2,640만원 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 33.63㎡(약 10.2평) 도시형생활주택(방 2칸·거실), 11층 건물의 11층입니다. 승강기가 있습니다. · 한 번 유찰돼 감정가의 80%인 3억 4,640만원부터 시작하며, 같은 건물 같은 면적의 올해 3월 실거래(3억 2,000만원)보다 높습니다. · 대항력 있는 세입자(보증금 2억 7,800만원)가 있고, 명세서에 위반건축물(다락 무단증축) 표시가 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52120
소재지	강동구 천호동 천호동 성우스타팰리스 1동 11층1103호
면적	전용 33.63㎡ (10.2평)
감정가	4억 3,300만원
최저가	3억 4,640만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	3,464만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	한 번 유찰됐지만 최저가가 같은 면적 최근 실거래(3억 2,000만원)보다 높습니다. 대항력 있는 세입자와 위반건축물 표시도 있어 확인할 것이 많습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2,242만 8,233원)
경매 개시	2025년 10월 14일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2,242만 8,233원으로 감정가에 비해 아주 작습니다.

이해관계인에는 압류권자, 교부권자(세금 채권 기관), 배당요구권자, 임차인이 있습니다.

참고 위반건축물 표시가 붙으면 어떻게 되나요? 명세서 비고에 건축과가 2022년 2월 8일 ‘다락을 세대 분리해 사용(약 39㎡), 무단증축’으로 표시한 내용이 있습니다. 위반건축물은 구청이 바로잡으라고 요구하고 이행강제금을 매길 수 있으며, 낙찰자가 그 부담을 이어받을 수 있다고 알려져 있습니다. 정확한 상태는 강동구청 건축과에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 천호동 163-21 성우스타팰리스 1동 11층1103호
전용면적	33.63㎡ (10.2평)
대지권	10.27㎡ (3.1평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물의 11층 1103호 (도시형생활주택, 2019년 4월 9일 사용승인, 승강기 1대, 대지권 10.27㎡)
전용 평당 최저가	약 3,396만원

감정평가서에 방 2칸·거실·주방 겸 식당·욕실·발코니 구조로 쓰이고, 위생·급배수설비와 승강기·주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장조사 때는 폐문부재(문이 닫혀 있고 사람이 없음)로 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태와 실제 사는 사람은 현장에서 확인하세요.

LOCATION

강동구 천호동 입지와 주변

건물은 서울 강동구 천호동 동신중학교 북쪽 가까이에 있고, 지하철 5호선 강동역이 인근에 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트가 섞인 지역으로 주위환경은 ‘보통’입니다.

차로 건물까지 들어갈 수 있고 노선버스 정류장도 가깝습니다. 건물은 북쪽으로 폭 약 4m의 포장도로에 붙어 있고 준주거지역입니다.

역까지 실제 걷는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

천호동 성우스타팰리스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	4억 3,300만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	3억 4,640만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 7,712만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	2억 2,169만 6,000원 (51%)	–

감정가는 4억 3,300만원이지만 같은 건물 같은 면적(33.63㎡) 최근 실거래는 2026년 3월 3억 2,000만원(8층) 한 건뿐입니다. 이번 최저가 3억 4,640만원은 이 거래보다 2,640만원 높습니다. 거래가 한 건이라 단정하긴 어렵지만, 지금 가격에서는 ‘싸다’고 말하기 어렵습니다.

한 번 더 유찰되면 2억 7,712만원까지 내려가고(20% 낮춤), 그때서야 이 실거래보다 4,288만원 낮아집니다.

같은 건물 같은 면적 월세는 2026년 1월 보증금 2억 6,500만원에 월 20만원(7층)이 있습니다. 보증금이 매매가의 80%를 넘는 사실상 전세형이라 월세 수익률 계산은 의미가 작습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 천호동 성우스타팰리스 2025타경52120 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.01.15	있음
전입 세대 2	2020.01.15	있음

매각물건명세서에 세입자 1명이 보증금 2억 7,800만원으로 올라 있습니다. 2020년 1월 15일 전입, 2019년 12월 6일 확정일자입니다.

보증금 중 1,300만원은 2022년 1월 12일에 올린 것이고 그 부분의 확정일자는 2023년 4월 28일입니다. 같은 세대에 배우자도 전입돼 있습니다.

현장조사 때는 아무도 만나지 못했습니다(폐문부재). 실제로 누가 살고 있는지, 이사 날짜는 언제인지 직접 확인해야 합니다.

RIGHTS

천호동 성우스타팰리스 권리 분석

말소기준권리	2023.07.04. 압류
법원 특이사항	위반건축물 표시(건축과 2022년 2월 8일): 다락을 세대 분리해 사용(약 39㎡), 무단증축

말소기준권리는 2023년 7월 4일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 1월에 전입했고 확정일자도 압류보다 빨라 대항력(낙찰자에게 계속 살겠다고 주장할 수 있는 힘)이 있습니다. 명세서에는 인수되는 권리가 ‘해당사항없음’으로 적혀 있습니다.

다만 이 세입자가 법원에 배당요구를 했는지를 꼭 확인해야 합니다. 했다면 낙찰대금에서 보증금을 받아 가고(최저가 3억 4,640만원이 보증금 2억 7,800만원보다 큽니다), 하지 않았다면 보증금 2억 7,800만원을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

이 자료만으로는 배당요구 여부를 알 수 없으니 사건기록에서 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 인수와 위반건축물을 확인해야 합니다 명세서는 인수되는 권리가 없다고 하지만 세입자의 배당요구 여부가 자료만으로는 확인되지 않습니다. 가격도 최근 실거래보다 높아 서둘러 입찰할 이유가 크지 않습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,464만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못해 누가 살고 있는지 알 수 없습니다. 세입자가 살고 있다면 보증금을 배당받고 나가는 절차(인도명령)가 필요할 수 있고, 시간과 비용은 현장 확인 뒤 정해집니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하 주택을 1주택자가 사면 취득세는 1%대입니다(지방교육세 포함 약 1.1%). 이미 집이 있거나 규제지역이면 달라질 수 있으니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1배당요구 여부: 법원 사건기록에서 세입자(보증금 2억 7,800만원)가 배당요구를 했는지 확인하세요. 2위반건축물: 다락 무단증축 약 39㎡가 원상복구나 이행강제금 대상인지 강동구청 건축과에 물어보세요. 3실제 점유자: 폐문부재라 만나지 못했습니다. 우편물과 관리사무소로 거주 여부를 확인하세요. 4실거래: 같은 건물 같은 면적 거래가 3억 2,000만원 한 건뿐이라 인근 비슷한 빌라 거래도 함께 보세요. 5토지거래허가: 서류에 토지거래허가구역 표시가 있으니 구청에서 이 물건이 대상인지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 승강기와 주차설비가 있는 2019년 준공 건물 ＋ 명세서상 인수되는 권리 해당사항없음 ＋ 방 2칸·거실 구조에 대지권 있음 ＋ 지하철 5호선 강동역 인근(감정평가서)	－ 최저가가 최근 실거래보다 높음 － 위반건축물 표시(다락 무단증축) － 세입자 배당요구 여부가 불확실하고 점유자를 만나지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

겉으로는 ‘1회 유찰, 20% 할인’이지만 같은 면적의 올해 3월 실거래(3억 2,000만원)보다 최저가가 높아 아직 매력이 크지 않습니다. 거래가 한 건뿐이라 단정할 수는 없어도, 지금 단계에서는 급히 입찰할 이유가 없다고 봅니다.

여기에 보증금 2억 7,800만원의 대항력 있는 세입자가 있어서, 배당요구 여부 확인이 입찰보다 먼저입니다. 위반건축물 표시도 있으니 이 두 가지를 확인하고, 다음 회차 2억 7,712만원까지 내려오는지 지켜본 뒤 정하셔도 늦지 않습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 성우스타팰리스 2025타경52120 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 4억 3,300만원의 80%인 3억 4,640만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,464만원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자의 보증금 2억 7,800만원을 떠안나요?

A. 명세서는 인수되는 권리를 ‘해당사항없음’으로 적었습니다. 다만 세입자가 배당요구를 했는지는 이 자료만으로 알 수 없으니 사건기록에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 7,712만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)