[아파트] 강동구 명일동 고덕복합빌딩 경매 2025타경52331 | 최저가 12억 2,500만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 아파트 경매 명일동 고덕복합빌딩(2025타경52331) 물건을 살펴봅니다.

서울 강동구 명일동 고덕복합빌딩 16층 1605호(전용 118.44㎡, 약 35.8평) 아파트가 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가 그대로인 12억 2,500만원이고, 지하철 5호선 고덕역이 가까운 곳입니다.

임차인도, 인수할 권리도 없다는데 그럼 안전한 물건일까요? 신건은 가격이 가장 높은 회차입니다. 시세와 같이 따져 보겠습니다.

권리는 깨끗해 보이지만, 첫 입찰가는 최근 거래와 견줘 정해야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 118.44㎡(약 35.8평) 아파트, 17층 건물의 16층입니다. · 유찰이 없는 신건이라 최저가가 감정가와 같은 12억 2,500만원입니다. · 명세서에 임차인이 없고 인수되는 권리(지상권 등)는 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52331
소재지	강동구 명일동 명일동 고덕복합빌딩 16층1605호
면적	전용 118.44㎡ (35.8평)
감정가	12억 2,500만원
최저가	12억 2,500만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1억 2,250만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차인과 인수할 권리가 없고 말소기준도 2007년 근저당이라 권리 위험은 낮아 보입니다. 다만 아직 유찰이 없어 최저가가 감정가(12억 2,500만원) 그대로이고, 점유자는 소유자 세대일 가능성이 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 4,104만 4,277원)
경매 개시	2025년 11월 21일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다(서울동부지방법원 경매7계). 청구금액은 1억 4,104만원으로 감정가에 비해 작습니다. 이해관계인에는 가압류권자, 근저당권자, 근저당권부 질권자, 배당요구권자가 있습니다.

참고 같은 면적 거래 이름이 다른 이유는? 실거래 자료에는 같은 면적(118.44㎡)의 ‘명일진로’ 거래가 들어 있습니다. 이 물건의 건물 이름은 ‘고덕복합빌딩’이라 같은 건물인지 이름만으로는 확인되지 않습니다. 가격을 볼 때 이 점을 감안해 직접 시세를 한 번 더 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 명일동 47-12 고덕복합빌딩 16층1605호
전용면적	118.44㎡ (35.8평)
대지권	34.73㎡ (10.5평)
건물	철근콘크리트조 17층 건물의 16층 1605호, 용도는 아파트입니다. 1994년 지은 것으로 되어 있고, 대지권은 34.73㎡(약 10.5평)입니다.
전용 평당 최저가	약 3,422만원

감정평가서에 난방·위생·급배수시설, 소화전, 승강기가 갖춰져 있다고 적혀 있고, 감정평가서 뒤에 내부구조도가 붙어 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강동구 명일동 입지와 주변

건물은 신동아아파트 동쪽 가까이에 있고, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 일반상업지역이고 지구단위계획구역입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 지하철 5호선 고덕역이 있어 교통은 ‘보통’으로 평가됐습니다. 토지는 소로 모퉁이의 포장도로에 붙어 있습니다.

걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

명일동 고덕복합빌딩 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	12억 2,500만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	9억 8,000만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	7억 8,400만원 (64%)	–

자료의 같은 면적 거래는 2026년 3월 13억 4,000만원(12층), 2025년 9월 11억 7,000만원(5층), 2025년 6월 11억원(10층)과 10억 3,000만원(6층)입니다. 가장 최근(2026년 3월)이 감정가 12억 2,500만원보다 1억 원 넘게 높습니다.

다만 ‘명일진로’라는 이름이어서 같은 건물인지는 확인이 필요합니다.

신건은 아직 유찰이 없어 최저가가 곧 감정가입니다. 다음 회차는 9억 8,000만원입니다.

첫 입찰에서는 경쟁이 몰릴 수 있습니다.

전세는 2026년 6월 보증금 8억 7,500만원(9층), 7월 8억 1,000만원(7층)이 있고, 월세는 8월 보증금 6억 2,500만원에 월 100만원(7층)이 있습니다. 월세 수익률은 보증금이 커서 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 명일동 고덕복합빌딩 2025타경52331 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

조사된 임차인은 없습니다. 전입세대확인서와 주민등록등본에는 채무자 겸 소유자 세대가 올라 있습니다.

집행관이 찾아갔을 때는 문이 닫혀 있었습니다.

소유자 세대가 실제로 살고 있다면 낙찰 뒤 집을 비워 달라고 요구하는 절차가 필요할 수 있습니다. 정확한 점유자와 점유 권원은 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

RIGHTS

명일동 고덕복합빌딩 권리 분석

말소기준권리	2007.10.11. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2007년 10월 11일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리(가압류 등)는 낙찰되면 대부분 지워집니다.

임차인이 없고, 명세서의 인수되는 지상권도 ‘해당사항 없음’이라 낙찰자가 떠안을 권리는 서류상 보이지 않습니다.

비고에도 특이사항이 없습니다. 다만 등기부와 명세서 원문은 입찰 직전에 한 번 더 확인하세요.

권리 판정 · 안전 권리는 깨끗하지만 가격은 시세와 비교해야 합니다 임차인과 인수 권리가 없어 권리 위험은 낮아 보입니다. 남은 확인은 점유자(소유자 세대) 상태와, 신건 가격이 최근 실거래와 견줘 적정한지입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 2,250만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자 세대가 살고 있다면 인도 절차 비용과 시간이 들 수 있습니다. 실제 비용은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 3.5% 9억원 초과 주택은 1주택 기준 취득세가 3%이고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세와 지방교육세가 더해져 3.5% 안팎입니다. 이미 집이 있으면 중과될 수 있으니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유자: 소유자 세대가 살고 있는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 2실거래: ‘명일진로’와 같은 건물인지 중개업소로 확인하고 최근 시세를 알아보세요. 3토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일) 표시가 있습니다. 경매 낙찰에도 해당되는지 강동구청에 확인하세요. 4체납 관리비: 오래된 건물이니 관리비 체납과 수리 상태를 확인하세요. 5자금: 입찰보증금 1억 2,250만원과 낙찰 잔금 일정을 미리 준비하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 임차인·인수 권리가 서류상 없음 ＋ 지하철 5호선 고덕역이 가까움 ＋ 전용 약 35.8평 넓은 면적 ＋ 청구금액이 작은 근저당 경매	－ 신건이라 최저가가 감정가 그대로 － 점유자가 소유자 세대일 가능성 － 1994년 지은 오래된 건물 － 실거래 자료의 건물 이름이 달라 시세 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차인도 인수 권리도 없으니 권리분석 면에서는 편한 물건입니다. 강동구 고덕역 근처 전용 35.8평 아파트이고, 청구금액이 작아 채권 문제도 단순해 보입니다.

다만 12억 2,500만원은 감정가 그대로입니다. 최근 거래 자료가 같은 건물인지 불확실하니, 직접 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

한 번 유찰되면 9억 8,000만원이라, 급하지 않다면 다음 회차를 지켜보는 방법도 있습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 명일동 고덕복합빌딩 2025타경52331 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없어 감정가와 같은 12억 2,500만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 2,250만원입니다.

Q. 점유자가 있으면 어떻게 하나요?

A. 전입세대확인서에 소유자 세대가 올라 있습니다. 낙찰 뒤 집을 비워 달라고 요구하는 절차가 필요할 수 있으니, 입찰 전에 현장에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 9억 8,000만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강동구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)