임차권등기명령, 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 등기부터 하고 이사해야 순위가 지켜집니다.

계약은 끝났는데 집주인이 “다음 세입자가 들어와야 준다”며 보증금을 미룹니다. 새집 입주 날짜는 다가오고, 이사를 가자니 보증금이 걱정입니다. 이때 순서를 잘못 밟으면 보증금 순위를 잃을 수 있습니다.

한 줄 답

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 등기를 마치면 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

왜 이사 전에 해야 하나

세입자의 대항력은 주택 인도(거주)와 주민등록을 갖춰야 생기고, 그 요건을 잃으면 함께 사라지는 것이 원칙입니다(제3조 제1항). 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 전입을 옮기면, 그 뒤에 집에 설정된 담보나 다른 권리보다 순위가 밀릴 수 있습니다.

임차권등기는 이 문제를 막는 장치입니다. 제5항 단서는 등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 그대로 유지되고, 등기 이후 대항요건을 잃더라도 상실하지 않는다고 적었습니다.

신청 요건과 효력

기다리는 동안의 돈

보증금 반환이 늦어지면 세입자는 그만큼 돈이 묶입니다. 민법 제379조의 법정이율 연 5%로 따져 보면 보증금 2억원은 1년에 1,000만원, 한 달에 약 83만원의 가치가 묶이는 셈입니다(약정이나 소송에 따른 다른 이율은 제외한 단순 계산).

등기 비용을 임대인에게 청구할 수 있다는 제8항이 있는 이유도 여기에 있다고 봅니다. 보증금을 돌려주지 않아 생긴 절차의 비용은 원인을 만든 쪽이 지라는 것입니다.

집주인이 협조하면 다른 길도 있다

임차권등기명령은 법원을 거치는 방법입니다. 집주인이 협조한다면 민법 제621조에 따라 집주인과 함께 임대차등기를 신청하는 길도 있고, 이 등기에도 같은 효력이 붙습니다(주택임대차보호법 제3조의4 제1항). 이때는 주민등록을 마친 날, 집을 점유한 날, 확정일자를 받은 날을 신청서에 적어야 합니다(같은 조 제2항).

전세대출을 받아 보증금을 냈다면 대출해 준 금융기관이 세입자를 대신해 임차권등기명령을 신청할 수도 있습니다(제3조의3 제9항). 보증금의 상당 부분이 은행 돈이라면 은행과 먼저 상의하는 것도 방법입니다.

신청 방법

1. 임대차계약서, 계약 종료를 알린 기록(내용증명·문자), 주민등록초본(전입일), 확정일자 자료를 준비합니다.
2. 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다(전자소송으로도 가능).
3. 결정이 나면 법원이 등기를 촉탁합니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 올라온 것을 직접 확인합니다.
4. 확인한 뒤에 이사와 전입신고를 합니다.

자주 틀리는 것

첫째, 신청만 하면 바로 이사해도 된다고 아는 경우입니다. 효력은 “임차권등기를 마치면” 생깁니다. 신청 접수와 등기 완료 사이에는 시간이 걸리므로, 등기부에서 확인하기 전에는 주민등록을 옮기지 않는 편이 안전합니다.

둘째, 계약기간 중에도 쓸 수 있다고 아는 경우입니다. 조문은 “임대차가 끝난 후”를 요건으로 둡니다. 계약 해지나 만료가 먼저 정리돼야 합니다.

셋째, 집주인에게 불리할 게 없다고 아는 경우입니다. 제6항 때문에 임차권등기가 된 집에 새로 들어오는 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 그래서 등기된 집은 다음 세입자를 구하기 어려워질 수 있고, 이것이 집주인에게 반환을 재촉하는 압력이 되기도 합니다.

이 글이 답하지 못하는 것

등기 완료까지 실제로 걸리는 기간과 신청 수수료 금액은 법원 실무와 대법원규칙에 따르므로 이 글에서 확인하지 못했습니다. 보증금반환소송·강제경매와 전세보증보험 청구 절차는 다루지 않았습니다.