[오피스텔] 강동구 천호동 에스아이팰리스 경매 2026타경50436 | 최저가 1억 6,448만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 오피스텔 경매 천호동 에스아이팰리스(2026타경50436) 물건을 살펴봅니다.

서울 강동구 천호동 에스아이팰리스 5층 오피스텔(전용 27.46㎡, 약 8.3평)이 두 번 유찰돼 1억 6,448만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 5,700만원의 64%이고, 지하철 5호선 강동역 인근입니다.

그런데 이 물건에는 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘임차권등기’가 붙어 있습니다. 둘 다 보통은 피하는 조건인데, 주택도시보증공사가 낸 확약서가 이를 바꿀 수 있을까요? 매각물건명세서를 열어 보겠습니다.

보증공사가 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의한다고 확약했습니다.

핵심 쟁점 · 전용 27.46㎡(약 8.3평) 오피스텔(방 1칸·거실·주방), 지상 10층 건물의 5층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 1억 6,448만원부터 시작합니다. · 임차권등기가 있지만, 주택도시보증공사가 ‘대항력은 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 확약서를 냈다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50436
소재지	강동구 천호동 천호동 에스아이팰리스 5층503호
면적	전용 27.46㎡ (8.3평)
감정가	2억 5,700만원
최저가	1억 6,448만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,644만 8,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차권등기와 대항력 있는 임차인이 있지만 주택도시보증공사가 대항력 포기·말소 동의 확약서를 냈습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 3,600만원)
경매 개시	2026년 4월 1일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 3,600만원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차권자가 있습니다.

참고 확약서는 무슨 내용인가요? 명세서 비고에 2026년 6월 26일 주택도시보증공사가 낸 확약서가 적혀 있습니다. 임차보증금에 대해 우선변제권(먼저 배당받을 권리)만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다. 이 자료는 명세서 원문과 완전히 같지 않을 수 있으니 법원 원문과 꼭 대조하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 5층503호
전용면적	27.46㎡ (8.3평)
대지권	42.2㎡ (12.8평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 5층 503호 (오피스텔, 2020년 2월 6일 사용승인, 승강기 1대, 기계식 주차)
전용 평당 최저가	약 1,982만원

감정평가서에 방 1칸·거실·주방·욕실·보일러실·현관 구조의 오피스텔로 쓰이고, 도시가스 난방, 승강기, 소방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장조사 때는 폐문부재로 점유자를 만나지 못했고, 전입세대·외국인체류 확인서에도 세대주가 없었습니다.

LOCATION

강동구 천호동 입지와 주변

건물은 지하철 5호선 강동역 북동쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 섞인 준주거지역입니다.

차로 건물까지 들어갈 수 있고 노선버스 정류장이 가깝습니다. 남동쪽으로 폭 약 6m 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 실제 걷는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

천호동 에스아이팰리스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.31	2억 5,700만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	2억 560만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.16	1억 6,448만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,158만 4,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	1억 526만 7,000원 (41%)	–

감정가는 2억 5,700만원입니다. 같은 건물 실거래는 2025년 5월 2억 8,400만원(2층, 41.9㎡) 한 건이지만 면적이 달라 같은 평형 비교는 어렵습니다.

같은 면적(27.46㎡) 실거래는 확인 필요입니다.

같은 면적 전·월세는 2025년 12월~2026년 4월에 보증금 약 2억 500만~2억 1,000만원에 월 0~20만원이 5건 있습니다. 세입자 보증금이 최저가 1억 6,448만원보다 높게 맞춰져 있다는 뜻이라, 임대 수요는 있어 보입니다.

한 번 더 유찰되면 1억 3,158만 4,000원까지 내려갑니다(20% 낮춤).

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 천호동 에스아이팰리스 2026타경50436 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

임차권등기가 있는 세입자가 있고, 명세서에서 대항력이 있는 임차인으로 표시돼 있습니다. 보증금 액수와 전입일은 이 자료에 없어 확인 필요입니다.

현장조사 때는 아무도 만나지 못했고 전입세대확인서에도 세대주가 없습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나간 뒤 권리를 지키려고 하는 것이라 빈집일 가능성이 있지만 현장 확인이 필요합니다.

RIGHTS

천호동 에스아이팰리스 권리 분석

말소기준권리	2024.06.03. 가압류
법원 특이사항	주택도시보증공사: 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026년 6월 26일 제출함

말소기준권리는 2024년 6월 3일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 대항력이 있는 것으로 표시돼 있어서, 원래라면 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력은 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈다고 명세서에 적혀 있습니다.

서류상으로는 인수 부담이 줄어든 상태입니다.

권리 판정 · 주의 확약서 원문과 점유 상태를 확인하면 부담이 줄어듭니다 주택도시보증공사의 확약서가 있어 인수 부담은 줄었습니다. 다만 보증금 액수와 실제 점유 상태가 자료에 없어 원문 확인이 필요합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,644만 8,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 전입세대도 없어 빈집일 수 있습니다. 빈집이면 문을 여는 절차와 관리비 정리가 남고, 누군가 살고 있다면 인도명령이 필요합니다.

3. 예상 취득세 1.1%~4.6% 오피스텔은 주거용이면 주택, 업무용이면 건축물 세율이 적용될 수 있습니다. 주택이면 6억원 이하 1주택 기준 약 1.1%, 업무용이면 약 4.6%입니다. 쓰임새와 주택 수에 따라 달라지니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2임차인 보증금과 전입일: 이 자료에 없으니 사건기록에서 확인하세요. 3빈집 여부: 전입세대가 없으니 우편물과 관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4같은 면적 실거래: 같은 면적 거래가 없어 근처 오피스텔 실거래를 함께 보세요. 5관리비·기계식 주차: 밀린 관리비와 기계식 주차 이용 조건을 관리사무소에 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 64%까지 내려온 최저가 ＋ 확약서로 임차권등기·대항력 부담이 줄어듦 ＋ 강동역 인근, 같은 면적 전·월세 거래가 여럿 ＋ 2020년 준공, 승강기 있음	－ 전용 8.3평 소형 － 보증금 액수와 점유 상태가 자료에 없음 － 같은 면적 실거래가 없어 가격 판단이 어려움 － 오피스텔이라 주택 수·세율 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차권등기와 대항력 표시는 겁이 나는 조건이지만, 보증금 채권을 가진 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 확약서 내용이 명세서 원문과 같다면 위험은 많이 줄어듭니다.

남은 숙제는 확인입니다. 보증금 액수, 실제 점유 상태, 같은 면적 실거래가 자료에 없습니다.

전·월세 보증금이 2억원대라 임대 수요는 있어 보이지만, 오피스텔은 세금도 쓰임새에 따라 달라지니 원문과 세금까지 확인하고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 에스아이팰리스 2026타경50436 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 5,700만원의 64%인 1억 6,448만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,644만 8,000원입니다.

Q. 임차권등기와 대항력 있는 임차인이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 인수 부담이 줄어 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈다고 명세서에 적혀 있습니다. 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 3,158만 4,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강동구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)